Première couronne lyonnaise et renouvellement urbain : vendre un terrain à Rillieux-la-Pape

Située sur le plateau Nord en première couronne de Lyon, Rillieux-la-Pape bénéficie de trois programmes structurants majeurs achevés d’ici 2026-2027

Rillieux-la-Pape compte 31 479 habitants au recensement 2022, soit une progression de 5,3 % depuis 2016. Positionnée sur un plateau dominant la plaine du Rhône, la commune occupe le 9ème rang des villes de la Métropole de Lyon. Les deux tiers de la population résident dans la Ville nouvelle, construite dans les années 1960. Cette configuration bi-polarisée entre tissu historique (Crépieux-la-Pape, Rillieux-village, Vancia) et secteur urbanisé concentre les opportunités foncières sur les franges entre ces entités et dans les secteurs de mutation urbaine.

Le marché foncier rilliard se caractérise par une forte activité promotionnelle : 30 programmes neufs actifs sur la commune en 2025, concentrés sur le secteur des Balcons de Sermenaz (achèvement 2026), le quartier Ostérode (livraisons 2025-2027) et le centre-ville du Bottet. Cette production de logements neufs confirme l’intérêt des opérateurs pour les secteurs de renouvellement urbain portés par l’ANRU jusqu’en 2030. Les données DVF 2024 enregistrent plusieurs transactions foncières significatives, dont une vente groupée de terrains à bâtir à Sermenaz pour 2 728 000 euros en décembre 2024, illustrant la dynamique acquéreur sur les secteurs stratégiques.

L’analyse du potentiel foncier à Rillieux-la-Pape nécessite de distinguer quatre contextes : les secteurs contraints par le tissu existant et les servitudes, les secteurs standards périphériques, les secteurs favorables en accroche avec les équipements, et les secteurs optimaux sur les opérations d’aménagement validées. La commune se situe à l’extrémité sud du plateau de la Dombes, dominant la plaine du Rhône de 100 à 250 mètres, offrant des vues remarquables sur la métropole lyonnaise. Cette topographie particulière influence directement la valorisation foncière, les parcelles situées sur les balmes et les coteaux exposés bénéficiant d’un coefficient d’attractivité supérieur.

Le projet Ostérode, la finalisation des Balcons de Sermenaz en 2026 et la transformation du centre-ville du Bottet structureront le marché foncier jusqu’en 2027, offrant aux propriétaires un contexte favorable pour valoriser leur patrimoine auprès des promoteurs actifs sur le territoire. La Métropole de Lyon accompagne cette mutation par des investissements conséquents dans l’espace public et les équipements, renforçant l’attractivité résidentielle de l’ensemble du territoire rilliard.

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Quel est le prix d’un terrain constructible à Rillieux-la-Pape ?

Le prix du foncier à Rillieux-la-Pape varie entre 420 et 1 040 €/m² de Surface De Plancher (SDP) selon la localisation, le zonage PLU et les spécificités territoriales. La SDP représente la surface constructible que pourra réaliser le promoteur sur le terrain, critère déterminant pour évaluer le potentiel foncier.

🔵 SECTEURS CONTRAINTS : 420 – 580 €/m² SDP (15 % du marché)

Ces secteurs regroupent les zones à fort contraintes d’insertion ou de densification limitée. Le tissu ancien de Crépieux-la-Pape et les franges périphériques de Vancia présentent des configurations parcellaires complexes avec présence de patrimoine ancien, accès restreints et servitudes d’urbanisme. Les prix de sortie du neuf observés entre 3 200 et 3 600 €/m² TTC justifient des prix fonciers compris entre 420 et 580 €/m² SDP. Les opérations sont généralement de petite taille (10 à 25 logements), avec des coefficients d’emprise au sol limités. La commercialisation s’effectue sur des durées plus longues, imposant aux promoteurs une rentabilité ajustée.

🟡 SECTEURS STANDARDS : 580 – 720 €/m² SDP (35 % du marché)

Le village de Rillieux et les secteurs périphériques de la Ville nouvelle constituent l’essentiel du marché standard. Ces zones bénéficient de configurations parcellaires correctes et d’un zonage permettant du petit collectif ou de l’individuel groupé. Les prix de sortie oscillent entre 3 600 et 4 100 €/m² TTC, traduisant une demande soutenue sur ces secteurs résidentiels. Les programmes de 25 à 50 logements dominent, avec des typologies mixtes (T2 à T4) adaptées aux primo-accédants et investisseurs. La présence d’équipements de proximité (écoles, commerces) soutient la valorisation sans atteindre les niveaux des secteurs en mutation.

🟠 SECTEURS FAVORABLES : 720 – 890 €/m² SDP (35 % du marché)

Les quartiers Alagniers et Mont-Blanc, ainsi que les accroches avec le centre-ville du Bottet, affichent des prix de sortie entre 4 100 et 4 600 €/m² TTC. Le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain transforme profondément ces secteurs jusqu’en 2030, améliorant le cadre de vie et renforçant l’attractivité. Les opérations de 50 à 80 logements bénéficient d’une commercialisation accélérée portée par les primo-accédants travaillant sur la Métropole de Lyon. La proximité des transports en commun (ligne C5) et du parc linéaire urbain en cours d’achèvement valorise significativement ces emplacements. Les promoteurs régionaux et nationaux sont actifs sur ces secteurs.

🔴 SECTEURS OPTIMAUX : 890 – 1 040 €/m² SDP (15 % du marché)

Les opérations structurantes des Balcons de Sermenaz (achèvement 2026), du quartier Ostérode (livraisons 2025-2027) et du centre-ville affichent les prix de sortie les plus élevés, entre 4 600 et 5 100 €/m² TTC. Ces programmes neufs bénéficient d’environnements exceptionnels : aux portes de l’Espace Naturel Sensible de Sermenaz, ou sur le nouveau pôle économique d’Ostérode. Les 480 logements des Balcons de Sermenaz, dont 49 % en accession libre, se commercialisent rapidement. Le projet Ostérode prévoit 250 logements et 16 000 m² de bureaux sur 14 hectares, avec arrivée des premiers habitants en 2025 et fin des constructions en 2027. Ces secteurs attirent les opérateurs majeurs et justifient des prix fonciers entre 890 et 1 040 €/m² SDP.

⚖️ DISCLAIMER PRIX

Ces fourchettes constituent des indications basées sur l’observation du marché et la grille de référence Landup. Chaque terrain présente des spécificités qui peuvent majorer ou minorer significativement sa valeur : accès, forme parcellaire, zonage PLU précis, présence de constructions existantes, desserte réseaux, exposition, topographie. Une expertise personnalisée est indispensable pour déterminer le prix réel d’un terrain.

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⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier

⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 8/10

Rillieux-la-Pape enregistre une forte présence promotionnelle portée par trois facteurs structurants. Le premier réside dans le programme ANRU qui se poursuit jusqu’en 2030 avec plusieurs millions d’euros investis sur la Ville nouvelle. Les opérateurs bénéficient d’une visibilité longue sur les terrains disponibles et les aménagements publics réalisés par la Métropole de Lyon. Le second facteur tient à la position géographique en première couronne lyonnaise, sur le plateau Nord, avec des prix supportables pour les primo-accédants (médiane 3 900 €/m² contre 4 800 €/m² à Lyon). Le troisième élément concerne la trentaine de programmes actifs en 2025, attestant d’une commercialisation soutenue et d’une liquidité satisfaisante sur tous les segments de produits. Les opérateurs régionaux (Eiffage, Bouygues Immobilier, Cogedim) côtoient les promoteurs locaux sur des programmes de 30 à 80 logements. La dynamique s’accentuera jusqu’en 2027 avec la finalisation des Balcons de Sermenaz et la montée en puissance d’Ostérode, confortant l’attractivité du territoire. Les contraintes demeurent limitées à la gestion des copropriétés dégradées sur certains secteurs et aux délais administratifs sur les projets complexes, sans peser significativement sur l’intérêt promoteur. La population jeune (23,2 % de 0-14 ans) et la solvabilité en progression (revenu médian 19 980 € en 2021) soutiennent la demande locative et l’accession sociale, segments privilégiés par les opérateurs sur ce territoire.

🧩 Indice Cohérence Territoriale : 7/10

Le PLU de Rillieux-la-Pape s’inscrit dans le Plan Local d’Urbanisme et de l’Habitat (PLU-H) de la Métropole de Lyon, garantissant une cohérence d’ensemble avec les orientations métropolitaines. Le document traduit trois objectifs : affirmer la centralité élargie du Bottet, poursuivre le renouvellement urbain sur la Ville nouvelle, et préserver les secteurs pavillonnaires et agricoles. Le zonage structure clairement les opportunités : zones UC pour le tissu central de la Ville nouvelle avec des coefficients permettant du R+6, zones UR pour les franges et le tissu pavillonnaire avec du R+3 maximum, et zones AU sur les secteurs d’aménagement programmé (Ostérode, Balcons de Sermenaz). Cette répartition cohérente guide les promoteurs vers les secteurs adaptés à leurs typologies de projets. Le parc linéaire urbain traversant la ville d’ouest en est structure les déplacements doux et crée une colonne vertébrale verte valorisant les opérations situées à proximité. L’achèvement de ce parc en plusieurs tranches jusqu’en 2026 renforcera l’attractivité résidentielle. La coordination entre démolitions (programme ANRU), reconstructions de logements et aménagements d’espaces publics témoigne d’une stratégie urbaine assumée sur deux décennies. Les bailleurs sociaux (OPALIA, Grand Lyon Habitat) reconstruisent simultanément au rythme des démolitions, maintenant l’offre locative sociale tout en diversifiant les typologies. Le projet Ostérode illustre cette cohérence : 14 hectares d’ancien site militaire transformés en quartier mixte (logements, activités, hôtel) avec 4 hectares d’espaces publics dont 2 hectares d’espaces verts. Le PLU-H impose des objectifs chiffrés de production de logements que Rillieux-la-Pape respecte : entre 150 et 200 logements neufs autorisés annuellement selon les données SITADEL, répartis à 70 % en collectif et 30 % en individuel. Cette production calibrée évite la surchauffe tout en maintenant une offre suffisante pour les promoteurs.

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📊 En synthèse : le marché foncier à Rillieux-la-Pape

💰 Profil de marché et solvabilité

• Prix foncier SDP : 420 à 1 040 €/m² selon localisation et contexte urbain
• Prix sortie neuf moyen : 3 900 €/m² TTC (fourchette 3 200 à 5 100 €/m²)
• Revenu médian : 19 980 € par unité de consommation (2021), en hausse de 8 % depuis 2016
• Taux de pauvreté : 21 % des ménages, concentré sur la Ville nouvelle et les quartiers ANRU
• Profil acquéreurs : primo-accédants (55 %), investisseurs locatifs (30 %), secundo-accédants (15 %)
• Commercialisation : délais moyens de 14 à 18 mois sur les programmes de 40 à 80 logements
• Demande locative : forte (60 % de locataires), portée par la proximité Lyon et les prix inférieurs de 20 % à la moyenne métropolitaine

🗺️ Spécificités territoriales et urbanisme

• Positionnement : première couronne lyonnaise, plateau Nord, 9 km au nord-est de Lyon
• Configuration : commune bi-polarisée entre village historique et Ville nouvelle des années 1960
• Zonage stratégique : UC (centre Ville nouvelle, collectif R+6), UR (tissu pavillonnaire, R+3), AU (secteurs d’aménagement)
• Contraintes majeures : copropriétés dégradées sur certains secteurs de la Ville nouvelle, servitudes paysagères sur franges agricoles
• Atouts fonciers : disponibilités sur secteurs ANRU, opérations d’aménagement validées (Ostérode, Sermenaz)
• Desserte : ligne C5 SYTRAL, gare Sathonay-Rillieux à 7 minutes en train de la Part-Dieu, étude d’extension ligne C5 vers Ostérode
• Équipements structurants : médiathèque L’Échappée (2021), centre aquatique Loup Pendu (2019), 18 écoles, 3 collèges, 5 lycées

🚀 Projets structurants et perspectives 2026-2027

• Balcons de Sermenaz : achèvement en 2026 de l’opération 480 logements (49 % accession libre) sur 7 hectares aux portes de l’ENS Sermenaz
• Projet Ostérode : 14 hectares d’ancien site militaire, 250 logements livrés entre 2025-2027, 16 000 m² bureaux, hôtel, 1 000 emplois créés
• Centre-ville Bottet : restructuration commerciale et tertiaire en cours, démolition Tour 7 achevée, nouveaux espaces publics jusqu’en 2026
• Parc linéaire urbain : achèvement tranches 3 et 4 d’ici 2026, colonne vertébrale verte traversant la ville d’ouest en est
• Place du Château : requalification achevée février 2025 (915 000 € PACTE métropolitain), nouvel espace public de 4 000 m² désimperméabilisé
• Programme ANRU 2 : poursuite jusqu’en 2030 sur Alagniers, Mont-Blanc, Velette, plusieurs millions d’euros investis annuellement

📊 Dynamique de construction (SITADEL 2024)

• 2024 : 157 logements en demande de permis de construire (91 collectifs, 23 individuels, 43 autres typologies)
• Répartition : 58 % collectif, 15 % individuel, 27 % autres (résidences services, logements spécifiques)
• Permis structurants 2024 : SCI Copro Rillieux Rue du Bottet (91 logements), JTE Office Public de l’Habitat (84 logements cumulés sur 2 permis), Route Saône-Habitat (5 logements)
• Opérateurs visibles : offices publics de l’habitat (bailleurs sociaux), SCI privées, opérations de renouvellement urbain
• Localisation des demandes : Rue du Bottet (centre-ville), Avenue Général Leclerc, Place Vauban, Chemin de Vancia, concentration sur les secteurs ANRU
• Tendance : forte présence du logement social et de la reconstitution sur site dans le cadre du programme ANRU, mixité des typologies

🎯 Ce qu’il faut retenir pour vendre son terrain

• Secteurs prioritaires 2026-2027 : Balcons de Sermenaz (dernières disponibilités), Ostérode (montée en puissance), centre-ville Bottet (mutation en cours)
• Critères de valorisation : proximité parc linéaire urbain, accès transports en commun, zonage UC ou AU, parcelle > 1 000 m²
• Typologies recherchées : collectif petit/moyen (30 à 80 logements), individuel groupé sur franges, accession sociale sur secteurs ANRU
• Calendrier optimal : commercialisation avant 2027 pour bénéficier de la dynamique des projets structurants en cours d’achèvement
• Accompagnement technique : expertise PLU indispensable (zonage, coefficient, OAP), étude géotechnique recommandée, pré-commercialisation auprès de 3 à 5 promoteurs
• Facteurs de minoration : copropriété dégradée à proximité, enclavement parcellaire, servitudes fortes, pollution potentielle (ancien site industriel)
• Facteurs d’optimisation : parcelle d’angle, exposition sud, topographie favorable, réseaux en bordure, accès sécurisé, forme régulière

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