Oullins-Pierre-Bénite (37 928 habitants en 2022) résulte de la fusion communale du 1er janvier 2024, constituant désormais la 12ème commune la plus peuplée de la Métropole de Lyon. Cette commune s’affirme par sa position stratégique entre le vallon boisé de l’Yzeron à l’ouest et le pôle d’échanges multimodal de la Saulaie à l’est (métro B, TER, bus, P+R de 650 places). Le territoire présente une diversité morphologique remarquable : centre historique dense, quartiers pavillonnaires (Bussière, Malletière) et grands ensembles résidentiels (Golf, Montmein).

Le marché foncier se caractérise par une dynamique de densification prioritaire sur les friches et dents creuses. Le PLU-H identifie cinq Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) stratégiques, dont La Saulaie (40 hectares de renouvellement urbain) à proximité du pôle multimodal. Seulement 3 permis de construire ont été déposés en 2024 pour 5 logements créés, traduisant une production neuve modeste. Comprendre ces spécificités territoriales et les secteurs de renouvellement devient essentiel pour optimiser la vente de son terrain à Oullins.

Quel est le prix d’un terrain constructible à Oullins ?

Le prix du foncier à Oullins varie entre 650 et 1 400 €/m² de Surface De Plancher (SDP) selon la localisation, le zonage PLU-H et les spécificités territoriales. La SDP représente la surface constructible que pourra réaliser le promoteur sur le terrain, critère déterminant pour évaluer le potentiel foncier.

Répartition des prix fonciers par secteurs :

🔵 20% des terrains se situent entre 650 et 850 €/m² de SDP Zones concernées : Secteurs périphériques du vallon de l’Yzeron, quartiers résidentiels excentrés (partie ouest, coteaux) Justification : Topographie contraignante (pentes, accès complexe), éloignement du pôle Saulaie, zonage URi limitant les hauteurs (R+1/R+2), desserte transport en commun moins structurante (bus uniquement). Le vallon de l’Yzeron impose des contraintes de constructibilité réduisant le potentiel SDP exploitable.

🟡 30% des terrains se situent entre 900 et 1 100 €/m² de SDP Zones concernées : Quartiers pavillonnaires établis (Bussière, Malletière, Marescot), secteurs résidentiels Golf-Montlouis Justification : Zonage UR2b/UR1c standard, bonne desserte bus vers métro mais sans transports structurants directs, secteurs résidentiels valorisés mais sans projets de renouvellement urbain identifiés. Densification modérée autorisée (R+2) dans un environnement qualitatif préservé.

🟠 30% des terrains se situent entre 1 150 et 1 300 €/m² de SDP Zones concernées : Secteurs d’OAP de renouvellement urbain (Aulagne, La Verrerie), abords du centre-ville historique Justification : Proximité pôle multimodal Saulaie (<1km), zonage UC1b/UC2a autorisant densification (R+3/R+4), projets structurants identifiés au PLU-H (OAP Aulagne, OAP La Verrerie). Accessibilité métropolitaine optimale et potentiel de valorisation par renouvellement urbain.

🔴 20% des terrains se situent entre 1 350 et 1 500 €/m² de SDP Zones concernées : Cœur centre-ville (Grande Rue, rue de la République), secteur OAP La Saulaie en front de pôle multimodal Justification : Rareté foncière absolue en centre dense, zonage UCe permettant collectif R+4 avec sous-sols, accessibilité multimodale maximale (métro B, TER, bus), commerces et services de proximité, secteur prioritaire du PLU-H pour renouvellement urbain (OAP La Saulaie 40 ha).

⚠️ Avertissement important : Ces fourchettes constituent des ordres de grandeur moyens issus de l’analyse du marché local et de la grille de référence Landup. Le prix réel de votre terrain dépend de nombreux critères spécifiques : zonage PLU prÉcis, configuration parcellaire, accès, viabilisation, contraintes géotechniques, patrimoniales ou environnementales, et contexte du marché au moment de la vente. Une étude personnalisée gratuite est nécessaire pour obtenir une estimation précise tenant compte de toutes les spécificités de votre bien.

👥 Profil de marché et demande locale

Oullins-Pierre-Bénite compte 37 928 habitants en 2022 (+7,5% depuis 2011) avec 17 917 ménages en progression de +13,7% sur la même période. Cette croissance des ménages supérieure à celle de la population (écart de +6,2 points) génère une demande structurelle en logements soutenue, portée par le desserrement des ménages et la réduction de leur taille moyenne (2,08 personnes).

Le profil socio-économique présente une solvabilité modérée : revenu médian de 23 260 € par unité de consommation (2021), 57% de ménages fiscaux imposés, et 13,8% de cadres et professions intellectuelles supérieures. Cette solvabilité locale, renforcée par la proximité immédiate de Lyon et l’accessibilité métropolitaine via le pôle Saulaie, supporte des prix de sortie dans le neuf estimés entre 4 000 et 5 500 €/m² selon les secteurs, cohérents avec le positionnement de première couronne lyonnaise.

La structure démographique révèle une forte présence de jeunes adultes (21,2% de 15-29 ans) et de familles (21,5% de 30-44 ans), orientant la demande vers des typologies T2-T3 pour primo-accédants et T3-T4 pour familles. Le parc existant largement dominé par l’appartement (79,5%) crée une opportunité résiduelle pour les opérations de maisons individuelles groupées ou semi-collectives, bien que le collectif demeure la typologie privilégiée par le zonage PLU-H et la rareté foncière. Cette dynamique démographique équilibrée, couplée à l’accessibilité multimodale exceptionnelle, soutient des valorisations foncières entre 650 et 1 500 €/m² SDP selon les secteurs identifiés précédemment.

Organisation territoriale et spécificités d’Oullins

Géographie et caractéristiques du territoire

Oullins-Pierre-Bénite s’inscrit dans une double armature environnementale structurante. À l’ouest et au nord, le territoire s’élève vers les balmes boisées et les collines du vallon de l’Yzeron, conservant un aspect naturel marqué qui encadre l’urbanisation historique. À l’est, la commune s’étend dans la plaine alluviale de la rive droite du Rhône, au niveau du secteur stratégique de la Saulaie, véritable « Porte sud-ouest » de l’agglomération lyonnaise.

Cette topographie contrastée structure profondément l’organisation urbaine : le centre historique dense se développe entre les coteaux et la rivière de l’Yzeron qui traverse la commune d’ouest en est, tandis que le quartier de la Saulaie demeure partiellement déconnecté par les infrastructures du réseau ferré (ateliers SNCF en grande partie désaffectés) et l’autoroute A7 qui le prive de son rapport direct au Rhône. Le territoire communal est également traversé par trois axes routiers majeurs (ex-RD 15, 50 et 486) générant un trafic de transit important, source de congestion aux heures de pointe mais bénéfique au dynamisme commercial local.

Quartiers et entités urbaines

La commune présente une mosaïque d’entités urbaines aux identités distinctes, révélatrices de son développement historique et de sa diversité morphologique :

Le centre-ville historique s’organise autour de la Grande Rue et de la place Anatole France, formant un tissu de faubourg dense caractérisé par un front bâti continu et une vie commerçante affirmée. Le Vieux Bourg et la Sarra constituent les secteurs patrimoniaux les plus sensibles, témoins de l’identité historique oullinoise.

Les quartiers pavillonnaires résidentiels structurent l’ouest communal : la Bussière, la Malletière et Marescot incarnent une urbanisation pavillonnaire ancienne installée sur les coteaux, offrant un cadre résidentiel valorisé. Le secteur Emile Zola prolonge cette logique de faubourg vers le nord.

Les grands ensembles résidentiels marquent le paysage urbain avec les quartiers du Golf et Montmein, représentatifs de l’urbanisation collective des années 1960-1970. Les Célestins et le Buisset constituent des secteurs intermédiaires en cours d’évolution urbaine.

Le quartier de la Saulaie forme une entité spécifique, articulée autour du pôle multimodal (métro B, TER, bus, P+R de 650 places) et combinant habitat historique, zones d’activités économiques sur l’avenue des Saules, et vastes emprises ferroviaires mutables. Les secteurs Aulagne et la Verrerie, situés en transition entre le centre-ville et les coteaux, représentent des poches de renouvellement urbain stratégiques à moins d’un kilomètre du pôle multimodal.

Zonage PLU-H et constructibilité

Le Plan Local d’Urbanisme et de l’Habitat (PLU-H) de la Métropole de Lyon (mise en compatibilité n°10, approbation 2025) structure le territoire d’Oullins autour de plusieurs catégories de zones répondant aux enjeux de densification et de préservation :

Zones urbaines centrales (UCe) : Le cœur de ville est couvert par un zonage UCe différencié selon les morphologies. Le secteur UCe3a domine sur la Grande Rue et ses arrières avec des hauteurs variant de 13 à 19 mètres selon les enjeux patrimoniaux et de mutation. Les îlots autour de la place Arles Dufour bénéficient d’un zonage UCe2a autorisant 16 mètres. Les secteurs sensibles du Vieux Bourg et de la Sarra sont protégés en UCe4a avec limitation à 10 mètres de hauteur. Le faubourg Emile Zola relève du zonage UCe3b (16 mètres en façade, 10 mètres à l’arrière) avec périmètre d’intérêt patrimonial.

Zones urbaines mixtes résidentielles (URm) : Les franges du centre-ville et secteurs de mutation sont classés en URm avec gradation selon le potentiel de densification. Les zones URm1c et URm1d couvrent les secteurs Pasteur, Diderot, Aulagne nord et la Verrerie, autorisant une évolution urbaine modérée. Les zones URm2a et URm2b concernent les quartiers rue des Jardins, impasse du Nord et rue Charton, assurant une transition avec les grands ensembles. L’entrée nord communale (Grande Rue et rue Herriot) relève également de ces zonages pour permettre sa restructuration.

Zones urbaines pavillonnaires (URi) : Le zonage URi préserve les caractéristiques des quartiers résidentiels établis, notamment la rue Jean Macé (URi1c) qui conserve son ambiance de maisons individuelles entre Aulagne et la Verrerie.

Zones de projet (UPr) : Le secteur de la Saulaie bénéficie d’un zonage UPr permettant la mise en œuvre d’un projet urbain mixte (habitat et économie) de grande ampleur, encadré par une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP 7) définissant des polygones d’implantation précis pour les futurs îlots.

Zones d’activités économiques (UEi) : La partie sud-est de la Saulaie est classée en UEi1 (économie productive) et UEi2 (économie tertiaire) de part et d’autre de l’avenue des Saules, avec des lignes d’implantation structurant l’évolution urbaine.

Zones de services publics et d’équipements : Le pôle multimodal relève du zonage USP. Un zonage UL permet la création d’un parc sportif et du parc des Berges de l’Yzeron, confortant l’offre d’espaces publics structurants.

Des périmètres d’intérêt patrimonial couvrent le centre-ville, le secteur Jean Macé, Emile Zola et le quartier historique de la Saulaie, garantissant le respect des qualités morphologiques dans les futures opérations. Des polarités commerciales et de bureaux ainsi que des linéaires toutes activités sont identifiés sur les axes structurants (Grande Rue, Edmond Locard, avenue du Rhône, place Kellermann) pour pérenniser le dynamisme économique local.

Orientations d’aménagement stratégiques

Le PLU-H identifie cinq Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) encadrant le renouvellement urbain sur les secteurs à enjeux :

OAP 1 Aulagne et La Verrerie : Cette OAP accompagne la mutation de secteurs constitués d’un tissu hétérogène (bâtiments d’activités anciens et maisons individuelles) situés à moins de 500 mètres du centre-ville et du pôle multimodal. Sur Aulagne, elle prescrit du collectif en hauteurs R+3 sur rue et R+2 en second rang, avec front bâti discontinu et surélévation des rez-de-chaussée pour intégrer du stationnement. Sur la Verrerie, les hauteurs atteignent R+4 sur rue et R+3 en second rang, avec encouragement de la mixité fonctionnelle habitat-activités. L’OAP impose de valoriser les perspectives sur le grand paysage de la Saulaie, de préserver le caractère de la rue Aulagne (murs de pierre, boisements) et de créer des liaisons modes doux vers le centre-ville et le pôle multimodal.

OAP 7 ZA de la Saulaie : Cette OAP structurante encadre le renouvellement urbain de 40 hectares sur le secteur économique sud de la Saulaie. Elle vise à conforter la vocation économique (artisanat, industrie, petite logistique) tout en accompagnant l’évolution du site. L’OAP prescrit une architecture sobre et bioclimatique, la végétalisation des espaces libres, des plantations d’arbres de haute tige et l’utilisation de matériaux perméables pour lutter contre les îlots de chaleur. Elle organise la desserte interne depuis la rue Dubois Crancé vers l’avenue Jean Jaurès et impose des liaisons modes doux pour rejoindre le parc sportif et valoriser la trame verte Nord-Sud. Les risques d’inondation (PPRNI du Rhône) et technologiques (PPRT lié au site ARKEMA) sont pris en compte dans l’aménagement.

OAP 3 Le Buisset et OAP 4 Les Célestins : Ces deux OAP encadrent l’évolution de secteurs résidentiels permettant une densification mesurée dans le respect des caractéristiques morphologiques existantes et en transition avec les quartiers environnants.

Contraintes et atouts territoriaux

Le territoire d’Oullins présente plusieurs contraintes réglementaires structurantes : le Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) de la Vallée de la Chimie approuvé en 2016 concerne la commune, imposant des prescriptions sur certains secteurs. Le Plan de Prévention des Risques Naturels d’Inondation (PPRNI) du Rhône s’applique au secteur de la Saulaie en plaine alluviale. La présence d’Espaces Boisés Classés sur les coteaux limite les possibilités de construction dans les secteurs de balmes.

En contrepartie, le territoire bénéficie d’atouts majeurs pour la valorisation foncière : l’accessibilité multimodale exceptionnelle via le pôle de la Saulaie (métro B prolongé jusqu’aux Hôpitaux, TER, bus, P+R 650 places) connecte directement Oullins à la Part-Dieu en quelques minutes. Les projets métropolitains structurants en cours (reconversion de la Saulaie, transformation de l’A7 en boulevard urbain) métamorphosent le paysage et renforcent le positionnement stratégique de la commune. Les espaces naturels préservés (balmes de l’Yzeron, berges en cours d’aménagement) et le dynamisme commercial du centre-ville constituent des aménités résidentielles appréciées. La position de relais de l’hypercentre lyonnais désormais assumée par Oullins depuis l’arrivée du métro B confirme son attractivité croissante pour les opérations de renouvellement urbain.

Quels sont les projets structurants à Oullins ?

Oullins-Pierre-Bénite bénéficie d’une dynamique de transformation urbaine sans précédent, portée par trois projets métropolitains majeurs qui redessinent le positionnement et l’attractivité du territoire. Ces mutations structurantes, conjuguées à des équipements publics d’envergure, renforcent considérablement le potentiel de valorisation foncière de la commune.

Projet urbain de la Saulaie : renouvellement de 40 hectares

Le projet de renouvellement urbain de la Saulaie constitue le chantier métropolitain le plus structurant pour Oullins. Porté conjointement par la Métropole de Lyon et les villes d’Oullins-Pierre-Bénite et La Mulatière, ce projet transforme 40 hectares d’anciennes friches SNCF en écoquartier de nouvelle génération. La Zone d’Aménagement Concerté (ZAC), créée après quatre années d’études préparatoires, couvre 20 hectares de foncier constructible.

Programme immobilier et équipements : La ZAC prévoit la construction de 870 logements neufs, dont 60% seront abordables (30% de logements sociaux, 10% de locatif intermédiaire et 20% en Bail Réel Solidaire). La réhabilitation de l’habitat existant permettra d’accueillir environ 2 000 nouveaux habitants. Le projet intègre 47 500 m² d’activités économiques, 6 600 m² de commerces de proximité et 16 700 m² d’équipements publics. Quatre nouveaux équipements majeurs structureront le quartier : un groupe scolaire de 15 classes, une crèche, un gymnase et un centre aquatique.

Espaces publics et nature en ville : Le projet accorde une place prépondérante au végétal avec 9 hectares d’espaces publics aménagés, incluant trois parcs : un parc sportif de 1,4 hectare (sur l’emprise de l’actuel parc-relais), le parc des Berges de l’Yzeron relié au parc de Gerland via la future passerelle piétonne, et un parc aux abords du groupe scolaire. La place Kellermann et les squares Jean Jaurès et Dubois-Crancé seront réhabilités. L’ensemble bénéficiera d’un réseau de chaleur innovant valorisant les eaux usées de la station d’épuration de Pierre-Bénite.

Calendrier et avancement : Après le lancement de la première consultation immobilière sur l’îlot 4 fin 2023, les travaux d’espaces publics ont débuté en 2024 (parc public, réseau de chaleur urbain). Les travaux de construction des premiers bâtiments démarrent en 2025-2026 avec les premières livraisons attendues pour 2026, marquant l’arrivée des premiers habitants, salariés et commerçants. Le projet s’inscrit dans un calendrier global s’étendant jusqu’en 2033.

Impact foncier : Ce projet transforme radicalement l’attractivité du secteur Saulaie et des quartiers adjacents (Aulagne, la Verrerie). La création de 3 500 emplois, l’arrivée de 2 000 nouveaux habitants et la mixité fonctionnelle habitat-activités renforcent structurellement la demande foncière dans un rayon de 500 à 800 mètres autour du pôle multimodal. Les secteurs bénéficiant d’une OAP de renouvellement urbain (Aulagne, la Verrerie) voient leur potentiel de valorisation décuplé par cette proximité immédiate avec le nouveau quartier.

Prolongement du métro B aux Hôpitaux Sud : désenclavement du sud-ouest métropolitain

Mis en service le 20 octobre 2023 après cinq années de travaux, le prolongement de la ligne B du métro depuis la gare d’Oullins jusqu’aux Hôpitaux Sud à Saint-Genis-Laval représente un saut d’accessibilité majeur pour Oullins et le sud-ouest métropolitain. Ce projet, d’un montant de 394 millions d’euros, comprend 2,4 kilomètres de tunnel creusé au tunnelier et deux nouvelles stations.

Station Oullins-Centre : Implantée sous la place Anatole France en plein cœur de ville, cette station constitue un atout décisif pour le centre historique et les quartiers environnants. Elle désengorge le pôle multimodal de la gare d’Oullins et fluidifie les déplacements quotidiens des Oullinois. La requalification de la place Anatole France, engagée en concertation avec les habitants en 2019 et 2021, prévoit une végétalisation accrue et des aménagements favorisant les piétons, renforçant l’attractivité commerciale du centre-ville et du marché.

Station Saint-Genis-Laval Hôpital Lyon Sud : Le nouveau terminus dessert le pôle hospitalo-universitaire de Lyon Sud et le nord de Saint-Genis-Laval. Il intègre un pôle multimodal complet réunissant métro, gare bus, parc-relais vélos de 540 places et parc-relais voitures de 877 places (dont 90 places covoiturage). Une esplanade piétonne de 8 000 m² facilite l’accès à l’hôpital depuis le métro.

Performances et fréquentation : Le prolongement relie désormais Saint-Genis-Laval à Villeurbanne en 17 minutes et Oullins-Centre à Saint-Genis-Laval en seulement 2 minutes. Les deux nouvelles stations enregistrent une fréquentation quotidienne de 24 000 voyageurs à Oullins-Centre et 25 000 voyageurs à Saint-Genis-Laval Hôpital Lyon Sud, témoignant d’un succès immédiat.

Aménagements cyclables connexes : Le projet s’accompagne de 2,5 kilomètres de cheminements piétons et cyclables, 2 kilomètres de voies réservées aux bus (principalement avenue Impératrice Eugénie), et quatre itinéraires aménagés permettant de rejoindre le terminus du métro B en moins de 15 minutes à vélo ou à pied depuis l’est, l’ouest, le nord ou le sud.

Impact foncier : L’arrivée de cette station en centre-ville modifie structurellement les valorisations foncières. Les secteurs situés dans un rayon de 500 mètres autour de la place Anatole France (Buisset, Diderot, rues Parc/Lortet) bénéficient d’un effet d’entraînement direct, avec une accessibilité métropolitaine optimale. La desserte rapide de la Part-Dieu (15 minutes) et de Villeurbanne positionne désormais Oullins-Centre comme une véritable alternative résidentielle de première couronne, soutenant des valorisations foncières entre 1 150 et 1 500 €/m² SDP selon les secteurs concernés.

Transformation de l’A7 en boulevard urbain : reconquête du Rhône

Le déclassement administratif de l’autoroute A6/A7, acté par décret publié au Journal Officiel le 29 décembre 2016, constitue un projet métropolitain d’envergure impactant Oullins sur sa façade est. Cette infrastructure de 16 kilomètres entre Limonest et Pierre-Bénite, qui supporte actuellement 115 000 véhicules par jour dont 44 000 en transit sans arrêt, fera progressivement place à un boulevard urbain apaisé à l’horizon 2025-2030.

Objectifs et aménagements : Le projet vise à réduire le trafic à 50 000 véhicules par jour via trois leviers : le développement du grand contournement autoroutier, la réalisation de l’Anneau des Sciences (bouclage ouest du périphérique lyonnais prévu pour 2030), et le renforcement de l’offre multimodale. Les premières mesures d’apaisement ont été déployées dès 2017-2020 : limitation à 70 km/h, jalonnement adapté, végétalisation et mobilier urbain repensé.

Aménagements cyclables et paysagers : Une liaison cyclable sécurisée de 4,6 kilomètres a été créée entre Pierre-Bénite et Lyon-Perrache, empruntant le boulevard de l’Europe, l’avenue Jean Jaurès (Oullins), le quai Pierre Sémard (La Mulatière) et le quai Perrache. Le pont de La Mulatière a été rendu cyclable en toute sécurité. Des aménagements paysagers marquent la transition de l’autoroute au boulevard urbain sur l’ensemble du linéaire déclassé.

Covoiturage et voies réservées : Depuis 2020, des expérimentations de voies réservées au covoiturage, aux bus, aux taxis et VTC ont été déployées aux heures de pointe : voie de gauche réservée au nord, voie partagée bus-covoiturage au sud. Ces mesures favorisent les déplacements éco-responsables et améliorent les temps de parcours en transports en commun.

Requalification des berges : À plus long terme (2025-2030), la diminution de la largeur des voies de circulation à La Mulatière et Oullins permettra l’aménagement d’une promenade en bord du Rhône, reconquérant les berges jusqu’ici coupées par l’autoroute. Cette transformation paysagère majeure s’inscrit dans la continuité du projet Lyon-Confluence et ouvre de nouvelles perspectives d’aménagement sur la façade est d’Oullins, notamment pour le quartier de la Saulaie.

Impact foncier : La transformation progressive de l’A7 en boulevard urbain lève une contrainte environnementale majeure (nuisances sonores, pollution atmosphérique, coupure urbaine). Les secteurs adjacents à l’actuelle autoroute, notamment le quartier historique de la Saulaie et les abords de l’avenue Jean Jaurès, bénéficient d’une revalorisation structurelle de leur cadre de vie. À terme, la reconquête des berges du Rhône et la création d’aménités paysagères transformeront des secteurs aujourd’hui délaissés en fronts urbains qualitatifs, avec un potentiel de valorisation foncière significatif.

Passerelle modes doux Gerland – La Saulaie : connexion métropolitaine stratégique

Votée à l’unanimité par les élus métropolitains le 27 mars 2023, la passerelle modes doux entre Gerland et La Saulaie constitue un projet d’infrastructure majeur pour les mobilités actives. Cette passerelle, d’un coût estimé à 21 millions d’euros, sera implantée entre La Saulaie et le technicentre SNCF en rive droite, enjambant le Rhône pour relier les deux quartiers actuellement séparés par le fleuve.

Objectifs et performances : La passerelle supportera la future Voie lyonnaise n°9 et permettra une réduction notable des temps de parcours pour les piétons et cyclistes. Le temps de trajet entre la mairie d’Oullins et le parc de Gerland sera divisé par 3. Actuellement, aucune solution de franchissement n’existe entre le pont Raymond Barre (ex-pont de la Mulatière) et le pont de Pierre-Bénite, distants de 1,4 kilomètre.

Calendrier : La Métropole de Lyon a lancé en 2023 un concours de maîtrise d’œuvre pour désigner les équipes en charge du projet. Les études de conception se déroulent en 2024-2025, et les travaux sont envisagés entre 2026 et 2028, avec une livraison attendue pour 2028.

Connexions et désenclavement : La passerelle renforcera la connexion de plusieurs pôles importants du sud-ouest lyonnais (Oullins, La Mulatière, Pierre-Bénite) au centre du territoire métropolitain. Elle contribuera à la requalification urbaine en lien avec le projet de la ZAC de la Saulaie et du futur projet du technicentre SNCF sur La Mulatière. Le parc des Berges de l’Yzeron sera directement relié au parc de Gerland, créant une continuité écologique et récréative structurante.

Impact foncier : La création de cette passerelle transforme l’accessibilité du quartier de la Saulaie vers le centre métropolitain. Les secteurs est d’Oullins (Saulaie, avenue Jean Jaurès) bénéficieront d’un désenclavement décisif, avec une liaison directe modes doux vers Gerland et le 7ème arrondissement de Lyon. Cette connexion renforce l’attractivité résidentielle et économique du secteur, favorisant les opérations de renouvellement urbain et soutenant des valorisations foncières supérieures.

Équipements publics et aménagements connexes

Au-delà des trois projets métropolitains structurants, plusieurs équipements publics complètent l’offre de services sur le territoire :

Parc sportif et équipements sportifs : Un parc sportif de 1,4 hectare sera créé sur l’emprise de l’actuel parc-relais de la gare d’Oullins, accueillant un gymnase et un centre aquatique. Ces équipements métropolitains répondront aux besoins des habitants actuels et futurs du quartier de la Saulaie et des communes environnantes.

Berges de l’Yzeron : Le réaménagement des berges de l’Yzeron, en cours de négociation avec la CNR (Compagnie Nationale du Rhône), créera un parc linéaire connectant le projet de la Saulaie aux espaces naturels des coteaux ouest. Des emplacements réservés piétons inscrits au PLU-H complètent le maillage modes doux entre le quartier historique et les berges.

Groupe scolaire et crèche : Le groupe scolaire de 15 classes et la crèche prévus dans le cadre de la ZAC de la Saulaie anticiperont l’arrivée de nouvelles familles. Ces équipements structurants confortent le positionnement résidentiel du secteur.

Maison de santé : Une maison de santé pluridisciplinaire est programmée dans le projet de la Saulaie, répondant aux besoins de santé de proximité du quartier et des habitants des communes voisines.

Synthèse : un territoire en profonde mutation

La convergence de ces trois projets métropolitains majeurs (renouvellement de la Saulaie, prolongement du métro B, transformation de l’A7) et des équipements publics associés place Oullins-Pierre-Bénite dans une dynamique de transformation urbaine exceptionnelle à l’échelle de la Métropole de Lyon. L’investissement global dépasse 490 millions d’euros (394M€ pour le métro, 77M€ pour la ZAC de la Saulaie, 21M€ pour la passerelle), auxquels s’ajoutent les coûts de requalification de l’A7.

Ces mutations structurantes renforcent considérablement l’attractivité foncière d’Oullins pour les opérateurs immobiliers. Les secteurs bénéficiant directement de ces projets (centre-ville autour de la place Anatole France, quartier de la Saulaie, secteurs Aulagne et la Verrerie) connaissent une revalorisation majeure de leur potentiel constructible. Les valorisations foncières entre 1 150 et 1 500 €/m² SDP observées sur ces secteurs reflètent cette dynamique, avec des perspectives de renforcement à mesure de l’avancement des projets et de l’arrivée des nouveaux habitants et emplois.

Dynamique de construction et permis de construire à Oullins en 2024

Volume global de logements autorisés

L’année 2024 se caractérise à Oullins-Pierre-Bénite par une production neuve extrêmement modeste, avec seulement 3 permis de construire déposés pour un total de 5 logements créés. Cette production marginale contraste fortement avec l’ampleur des projets structurants en cours (ZAC de la Saulaie, prolongement du métro B) et traduit une phase d’attente avant le démarrage opérationnel des grands programmes de renouvellement urbain.

La totalité des 5 logements autorisés relève du collectif : 3 logements boulevard Emile Zola, 1 logement rue Ferrer et 1 logement rue du Grand Revoyet. Aucun permis pour maison individuelle n’a été déposé en 2024, confirmant la priorité absolue donnée à la densification du tissu urbain existant sur les secteurs déjà urbanisés.

Cette faiblesse conjoncturelle de la production 2024 s’explique par plusieurs facteurs structurants : la finalisation des études préparatoires de la ZAC de la Saulaie (première consultation immobilière lancée fin 2023, démarrage des travaux d’espaces publics en 2024), le temps long de maturation des opérations de renouvellement urbain sur les secteurs identifiés par les OAP (Aulagne, la Verrerie, Buisset, Célestins), et la prudence des opérateurs dans un contexte de taux d’intérêt élevés et de ralentissement du marché immobilier national.

Typologie et structure des programmes

Les 5 logements autorisés en 2024 présentent une typologie résolument orientée vers les petites surfaces :

Répartition par nombre de pièces :

  • T1 : 2 logements (40%)
  • T2 : 2 logements (40%)
  • T3+ : 1 logement de 6 pièces et plus (20%)

Cette structure dominée par les petites typologies T1-T2 (80% des logements) répond à une demande locative de proximité, ciblant une clientèle de jeunes actifs, étudiants ou personnes seules. L’absence totale de T3 et T4 standard (typologies familiales) traduit la nature ponctuelle et opportuniste des opérations 2024, portant sur de très petits programmes de densification sans ambition de mixité générationnelle.

Le programme du boulevard Emile Zola (3 logements : 2 T1 + 1 T2) illustre une opération de division parcellaire ou de surélévation dans le tissu de faubourg d’Emile Zola, identifié par le PLU-H comme secteur de centralité secondaire pouvant évoluer. Le logement rue du Grand Revoyet (1 T2) se situe dans un secteur pavillonnaire résidentiel, relevant probablement d’une opération de construction sur dent creuse. Le logement rue Ferrer (1 logement de 6 pièces et plus) constitue une opération atypique, potentiellement une villa individuelle dense ou un immeuble de rapport de petit collectif ancien.

Part de logement social et logement aidé

Aucun des 5 logements autorisés en 2024 ne relève du logement social ou du logement aidé (PTZ ou autre dispositif). Cette absence totale de production sociale en 2024 contraste avec les objectifs ambitieux de la ZAC de la Saulaie (60% de logements abordables dont 30% de logements sociaux) et s’explique par le caractère micro-opérationnel des permis déposés cette année.

Cette situation est purement conjoncturelle : les premiers programmes de la Saulaie intégrant massivement du logement social (870 logements au total dont 260 logements sociaux programmés) démarreront leurs travaux à partir de 2025-2026, inversant structurellement ce ratio. Le cahier communal identifie plusieurs OAP (Aulagne, la Verrerie, Célestins, Buisset) où la production sociale sera mécaniquement intégrée dans le cadre des opérations de renouvellement urbain portées par la Métropole ou les bailleurs sociaux.

Promoteurs actifs et projets identifiés

Un seul promoteur identifié en 2024 : NS INVEST, porteur de l’opération de 3 logements boulevard Emile Zola. Cette société développe un micro-programme de division ou densification dans le tissu urbain constitué, sans ambition de transformation urbaine majeure.

Les deux autres permis (rue Ferrer et rue du Grand Revoyet) ont été déposés par des particuliers ou personnes physiques (non renseignées dans les données SITADEL), confirmant le caractère ponctuel et diffus de la production 2024.

Absence des opérateurs majeurs en 2024 : Les grands promoteurs régionaux et nationaux habituellement actifs sur la Métropole de Lyon (Kaufman & Broad, Nexity, Ogic, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Pichet, etc.) ne figurent pas dans les permis déposés en 2024 à Oullins. Cette absence s’explique par la concentration des efforts de montage sur les premiers îlots de la ZAC de la Saulaie, dont les consultations ont été lancées fin 2023 et dont les permis de construire seront déposés à partir de 2025.

Projets en gestation non encore autorisés : Le cahier communal et les sources métropolitaines identifient plusieurs opérations majeures en cours de préparation :

  • Îlot 4 de la ZAC de la Saulaie : première consultation lancée fin 2023, construction de la résidence Adoma et de programmes mixtes habitat-activités
  • Secteurs OAP Aulagne et la Verrerie : renouvellement urbain en front du projet Saulaie, habitat collectif R+3/R+4 avec densification progressive
  • Secteurs OAP avenue Jean Jaurès : trois OAP encadrant la mutation d’îlots à enjeux en entrée de ville depuis la M7
  • Secteur Buisset et Célestins : évolution de quartiers peu denses en prolongement de la centralité avec l’arrivée du métro à Anatole France

Ces projets, portés par des opérateurs sélectionnés via consultations métropolitaines ou par des démarches privées d’initiative foncière, alimenteront la production des années 2025-2028 de manière significative.

Analyse pour les propriétaires fonciers : que révèle cette dynamique ?

Une pause conjoncturelle avant une reprise structurelle : La faiblesse de la production 2024 (5 logements) ne doit en aucun cas être interprétée comme un manque d’attractivité du territoire oullinois pour les promoteurs. Au contraire, cette situation reflète :

  1. Le temps long des grands projets urbains : La ZAC de la Saulaie, après 4 années d’études préparatoires, entre en phase opérationnelle en 2024-2025. Les consultations lancées fin 2023 nécessitent 12 à 18 mois pour aboutir au dépôt des premiers permis de construire (2025-2026). Cette temporalité est normale pour des projets de cette ampleur.
  2. La concentration des opérateurs sur les secteurs stratégiques : Les promoteurs majeurs mobilisent leurs capacités d’investissement et leurs équipes sur les consultations de la Saulaie, secteur prioritaire métropolitain offrant 870 logements à produire sur 10 ans. Les opérations opportunistes de petite taille (division, dent creuse) passent temporairement au second plan.
  3. Un contexte de marché national contraint mais des fondamentaux locaux solides : La hausse des taux d’intérêt en 2023-2024 a refroidi la production immobilière nationale. Cependant, Oullins bénéficie de fondamentaux exceptionnels : accessibilité multimodale optimale (métro B à Oullins-Centre depuis octobre 2023, gare TER, pôle multimodal Saulaie), projets structurants métropolitains (490M€ d’investissements), et demande locale soutenue (croissance démographique +7,5% 2011-2022, croissance des ménages +13,7%).

Une attractivité structurelle confirmée par les projets programmés : Malgré la faiblesse de 2024, les perspectives 2025-2033 sont extrêmement dynamiques :

  • 870 logements programmés sur la ZAC de la Saulaie (premières livraisons 2026)
  • Plusieurs centaines de logements attendus sur les secteurs OAP (Aulagne, la Verrerie, Buisset, Célestins, avenue Jean Jaurès)
  • Densification progressive du centre-ville autour de la station Oullins-Centre

Recommandations pour les propriétaires fonciers : Cette phase de transition 2024 constitue une fenêtre d’opportunité pour les propriétaires fonciers souhaitant valoriser leur terrain :

  1. Les secteurs OAP sont hautement prioritaires : Aulagne, la Verrerie, Célestins, Buisset bénéficient d’orientations d’aménagement encadrant le renouvellement urbain. Les terrains situés dans ces périmètres bénéficient d’une visibilité réglementaire optimale pour les promoteurs et d’une valorisation maximale liée à la proximité du pôle multimodal Saulaie (500-800m) et de la station Oullins-Centre.
  2. La proximité des stations de métro est déterminante : Les terrains situés dans un rayon de 500 mètres autour de la place Anatole France (station Oullins-Centre) et du pôle Saulaie (station Gare d’Oullins) bénéficient d’un effet d’entraînement direct, avec des valorisations foncières entre 1 150 et 1 500 €/m² SDP selon les contraintes parcellaires et le zonage PLU-H précis.
  3. Les secteurs de renouvellement urbain sont en phase de maturation : Les opérateurs prospectent activement les terrains mutables sur les secteurs identifiés par le PLU-H. Un terrain bien positionné, même en l’absence de permis déposé en 2024, suscite un intérêt structurel des promoteurs en anticipation de la reprise de production 2025-2026.
  4. L’absence de production 2024 crée une tension sur le foncier disponible : Avec seulement 5 logements autorisés en 2024 et une demande locale soutenue (croissance continue des ménages, arrivée de 2 000 habitants via la Saulaie d’ici 2033), le déséquilibre offre-demande se renforce, soutenant les valorisations foncières sur les terrains constructibles bien situés.

Conclusion : un marché en attente de reprise structurelle : La production 2024 à Oullins reflète une phase de transition entre la fin des petites opérations opportunistes (divisions, dents creuses, micro-programmes) et le démarrage des grands projets de renouvellement urbain (Saulaie, OAP). Cette situation conjoncturelle ne doit pas masquer l’attractivité structurelle exceptionnelle du territoire pour les promoteurs, confirmée par les investissements métropolitains massifs (490M€), l’accessibilité multimodale optimale (métro B, TER, pôle Saulaie), et la demande locale soutenue. Les propriétaires fonciers disposent d’une fenêtre d’opportunité pour valoriser leur terrain avant la reprise de production attendue dès 2025-2026, en ciblant prioritairement les secteurs OAP et les abords immédiats des stations de métro.

⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier

⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 6/10

⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆ (6/10)

Oullins-Pierre-Bénite présente une attractivité promotionnelle en transition. La présence promotionnelle est actuellement limitée avec seulement un opérateur identifié (NS INVEST) sur les permis déposés en 2024, témoignant d’une pause conjoncturelle avant le démarrage des grands programmes. Le volume d’autorisations collectif s’établit à 5 logements en 2024, très en-deçà du potentiel territorial, mais cette faiblesse temporaire ne reflète pas un désintérêt structurel : les premiers programmes de la ZAC de la Saulaie (870 logements programmés dont 260 sociaux) font actuellement l’objet de consultations et démarreront dès 2025-2026. La solvabilité locale est modérée (revenu médian 23 260€, 57% de ménages imposés) mais suffisante pour supporter des prix de sortie entre 4 000 et 5 500 €/m² grâce au positionnement métropolitain exceptionnel. Les volumes de marché sont significatifs (37 928 habitants, secteurs OAP multiples) avec un potentiel constructible majeur sur les 40 hectares de la Saulaie et les secteurs de renouvellement urbain (Aulagne, la Verrerie, Buisset, Célestins). Les contraintes restent maîtrisables malgré le PPRT Vallée de la Chimie et le PPRNI Rhône localisés. Pour les propriétaires fonciers : cette attractivité moyenne masque une dynamique en cours de démarrage. Les terrains bien positionnés dans les secteurs OAP ou à proximité des stations de métro (500m autour place Anatole France et pôle Saulaie) bénéficieront d’un regain d’intérêt promotionnel structurel dès 2025-2026, avec des valorisations soutenues par les investissements métropolitains massifs (490M€) et l’accessibilité multimodale optimale.

🧩 Indice Cohérence Territoriale : 3/10

🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆☆ (3/10)

Le PLU-H fixe des objectifs ambitieux de production pour Oullins avec une capacité résidentielle estimée entre 2 200 et 2 500 logements sur la période 2010-2030 (soit 110-125 logements/an). La production réelle s’effondre à 5 logements autorisés en 2024, soit moins de 5% de l’objectif annuel, révélant un décalage majeur entre ambition affichée et réalité opérationnelle à court terme. Ce hiatus s’explique par le temps long des projets de renouvellement urbain : après 700 logements produits entre 2010-2014, le territoire connaît une phase d’attente avant le démarrage de la ZAC de la Saulaie. La cohérence solvabilité/prix est acceptable : le revenu médian de 23 260€ supporte des prix neufs entre 4 000 et 5 500 €/m², positionnant Oullins comme première couronne accessible malgré une solvabilité modérée. L’offre typologique actuelle (80% de T1-T2 en 2024) ne correspond pas aux besoins démographiques identifiés (21,5% de 30-44 ans, familles avec enfants), mais cette incohérence temporaire sera corrigée par les programmes de la Saulaie offrant une mixité T2-T3-T4. Le foncier disponible théorique (40 ha Saulaie + secteurs OAP) est largement suffisant, mais sa mobilisation effective dépend du rythme de réalisation des aménagements publics. Les projets structurants (métro B livré en 2023, ZAC en démarrage 2024-2026, transformation A7) sont cohérents avec la croissance démographique prévue (+2 000 habitants via la Saulaie). Pour les propriétaires fonciers : cette faible cohérence temporaire génère une incertitude sur les valorisations à court terme (2024-2025), mais les fondamentaux structurels restent solides. Les terrains dans les secteurs OAP bénéficieront d’une revalorisation progressive à mesure du démarrage opérationnel de la Saulaie et de la matérialisation des projets de renouvellement urbain. La patience est requise pour optimiser les valorisations, avec un horizon 2026-2028 plus favorable

🔮 En résumé : le marché foncier à Oullins

Oullins-Pierre-Bénite présente un marché foncier en transition stratégique, caractérisé par une présence promotionnelle limitée en 2024 (un seul opérateur actif), une production modeste temporaire (5 logements), et une cohérence territoire-marché perfectible à court terme, mais compensés par des investissements métropolitains massifs (490M€), une accessibilité multimodale exceptionnelle (métro B à Oullins-Centre, pôle Saulaie) et des projets structurants d’ampleur (ZAC 40 hectares, 870 logements programmés).

Les propriétaires de terrains constructibles évoluent dans un contexte de fenêtre d’opportunité avant reprise, avec des valorisations stables dans une fourchette de 650-1 500 €/m² de SDP selon zonage PLU-H et localisation, les secteurs OAP (Aulagne, la Verrerie) et les abords immédiats des stations de métro (rayon 500m) bénéficiant du potentiel de revalorisation maximal.

Le démarrage opérationnel de la ZAC de la Saulaie (premiers permis attendus 2025-2026, livraisons 2026-2028) et la matérialisation progressive des projets de renouvellement urbain devraient renforcer structurellement l’attractivité promotionnelle et la liquidité du marché foncier oullinois à moyen terme, avec un horizon favorable 2026-2030.

❓ Questions fréquentes

Quel est le prix d’un terrain à Oullins ?

Les terrains constructibles à Oullins-Pierre-Bénite se valorisent entre 650 et 1 500 €/m² de surface de plancher (SDP) selon le zonage PLU-H et la localisation. Les secteurs périphériques du vallon de l’Yzeron (coteaux ouest) atteignent 650-850 €/m² SDP en raison des contraintes topographiques et de l’éloignement du pôle Saulaie. Les quartiers pavillonnaires établis (Bussière, Malletière, Golf-Montlouis) s’établissent à 900-1 100 €/m² SDP avec zonage UR standard. Les secteurs d’OAP de renouvellement urbain (Aulagne, la Verrerie) valorisent entre 1 150-1 300 €/m² SDP grâce à leur proximité du pôle multimodal (<1km) et au zonage autorisant R+3/R+4. Le cœur centre-ville (Grande Rue, secteur OAP La Saulaie) atteint 1 350-1 500 €/m² SDP du fait de la rareté foncière, du zonage UCe (R+4 avec sous-sols) et de l’accessibilité multimodale maximale (métro B Oullins-Centre, métro B + TER Saulaie). Cette estimation intègre les prix du marché neuf local (4 000-5 500 €/m²) et la solvabilité des acquéreurs (revenu médian 23 260€).

Mon terrain est-il facile à vendre à Oullins ?

La commercialisation d’un terrain à Oullins dépend actuellement du calendrier de maturation des projets métropolitains. En 2024, le marché connaît une pause conjoncturelle avec seulement 5 logements autorisés et un seul promoteur actif (NS INVEST), reflétant le temps long des grands projets urbains plutôt qu’un désintérêt des opérateurs. Les terrains facilement commercialisables se situent dans les secteurs OAP (Aulagne, la Verrerie, Buisset, Célestins) où le PLU-H encadre précisément le renouvellement urbain, et dans un rayon de 500 mètres autour des stations de métro (place Anatole France, pôle Saulaie) bénéficiant d’une accessibilité métropolitaine optimale. Les secteurs périphériques du vallon de l’Yzeron ou éloignés des transports structurants présentent une liquidité moindre en raison des contraintes topographiques et des délais de commercialisation allongés. La reprise attendue dès 2025-2026 avec le démarrage des programmes de la ZAC de la Saulaie (consultations lancées fin 2023, 870 logements programmés) devrait améliorer structurellement la liquidité du marché foncier oullinois, particulièrement sur les secteurs prioritaires identifiés par la Métropole. Les délais de commercialisation actuels s’établissent entre 12 et 24 mois selon la qualité du positionnement territorial.

Quel impact du projet de la Saulaie sur la valorisation foncière ?

Le projet de renouvellement urbain de la Saulaie (40 hectares, 870 logements, 47 500 m² d’activités économiques, 490M€ d’investissements publics) transforme radicalement l’attractivité foncière du sud-ouest oullinois. L’impact direct concerne un rayon de 500 à 800 mètres autour du pôle multimodal Saulaie, incluant les secteurs OAP Aulagne et la Verrerie : l’arrivée de 2 000 nouveaux habitants, la création de 3 500 emplois, et les équipements structurants (groupe scolaire 15 classes, gymnase, centre aquatique) génèrent une demande résidentielle et commerciale soutenue, soutenant des valorisations entre 1 150 et 1 500 €/m² SDP sur ces secteurs. L’impact indirect bénéficie au centre-ville historique (Grande Rue) et aux quartiers résidentiels adjacents (Buisset, Célestins) via l’amélioration de l’offre de services, de commerces et d’équipements publics, renforçant le positionnement résidentiel global d’Oullins. Le calendrier est déterminant : les premiers permis seront déposés en 2025-2026, les premières livraisons interviendront en 2026-2028, et le projet s’achèvera en 2033. Les propriétaires fonciers des secteurs concernés bénéficient d’une fenêtre d’opportunité actuelle avant la matérialisation complète du projet et la revalorisation progressive des prix.

Pourquoi si peu de permis de construire en 2024 à Oullins ?

La production 2024 extrêmement modeste (5 logements autorisés, 1 seul promoteur actif) ne reflète pas un manque d’attractivité du territoire mais s’explique par trois facteurs structurels. Premièrement, le temps long des grands projets urbains : après 4 années d’études préparatoires, la ZAC de la Saulaie entre en phase opérationnelle avec une première consultation immobilière lancée fin 2023 et des travaux d’espaces publics démarrés en 2024, mais les permis de construire des programmes immobiliers ne seront déposés qu’en 2025-2026 (temporalité normale pour un projet de 40 hectares). Deuxièmement, la concentration des opérateurs sur les secteurs stratégiques : les promoteurs majeurs mobilisent leurs capacités sur les consultations métropolitaines (Saulaie, OAP) plutôt que sur des micro-opérations opportunistes de division ou dent creuse. Troisièmement, le contexte national de taux élevés a refroidi temporairement la production immobilière en 2023-2024, mais Oullins conserve des fondamentaux solides (accessibilité métropolitaine, projets structurants, demande locale soutenue). Cette pause conjoncturelle sera suivie d’une reprise structurelle dès 2025-2026 avec le démarrage des programmes de la Saulaie et la maturation des opérations sur les secteurs OAP, inversant radicalement la tendance 2024.

Quels secteurs privilégier pour vendre rapidement à Oullins ?

Pour optimiser les délais de commercialisation et les valorisations, trois typologies de secteurs se distinguent. Les secteurs OAP prioritaires (Aulagne, la Verrerie, Buisset, Célestins) bénéficient d’orientations d’aménagement précises encadrant le renouvellement urbain, offrant une visibilité réglementaire maximale aux promoteurs et une valorisation entre 1 150-1 300 €/m² SDP grâce à la proximité du pôle Saulaie (<1km) et au zonage favorable (R+3/R+4). Les abords immédiats des stations de métro (rayon 500m autour de la place Anatole France station Oullins-Centre, et du pôle multimodal Saulaie) captent un intérêt promotionnel structurel avec des valorisations entre 1 350-1 500 €/m² SDP en raison de l’accessibilité métropolitaine optimale (Part-Dieu en 15 minutes). Les secteurs de centre-ville dense (Grande Rue, rue de la République) bénéficient de la rareté foncière absolue, du dynamisme commercial établi et du zonage UCe autorisant du collectif R+4, avec des délais de commercialisation réduits auprès des opérateurs spécialisés en renouvellement urbain. À l’inverse, les secteurs périphériques du vallon de l’Yzeron (coteaux ouest) et les quartiers pavillonnaires sans OAP présentent des délais allongés (18-24 mois) en raison des contraintes topographiques, de l’éloignement des transports structurants et de l’absence de projets encadrés par le PLU-H.

Voir également la ville de Pierre-Bénite