Neuville-sur-Saône (7 807 habitants en 2022) constitue une polarité urbaine reconnue dans le Schéma de Cohérence Territoriale du Val de Saône, au sein de la Métropole de Lyon. Son territoire de 546 hectares s’organise entre le bourg médiéval dense en bord de Saône et le plateau du Franc Lyonnais, avec un dénivelé marqué structurant fortement l’urbanisation. La commune affiche une croissance démographique soutenue (+5,0% entre 2016 et 2022) tout en composant avec une contrainte foncière majeure : la rareté des gisements disponibles impose une stratégie de renouvellement urbain plutôt que d’extension.
Le marché foncier neuvillois se distingue par sa sélectivité, marquée par la prédominance du logement collectif (75,8% du parc) et une dynamique de construction récente avec 33 logements autorisés en 2024. Le PLU-H de la Métropole de Lyon identifie plusieurs secteurs prioritaires de renouvellement urbain (OAP Wissel/Pollet, Dugelay, Gambetta, Loras/Carnot) qui structurent les opportunités de valorisation foncière. Quatre programmes neufs actifs (Domaine Camille, Éponyme, Côté Saône, Bâtisse) avec des prix démarrant à 180 000 € témoignent d’une présence promotionnelle confirmée sur ce territoire métropolitain.
Cet article analyse le contexte territorial spécifique de Neuville-sur-Saône, les fourchettes de prix foncier supportables selon les typologies de projets, et les attentes concrètes des promoteurs et aménageurs actifs sur ce marché sélectif du Val de Saône.
Quel est le prix d’un terrain constructible à Neuville-sur-Saône ?
Le prix du foncier à Neuville-sur-Saône varie entre 650 et 1 500 €/m² de Surface De Plancher (SDP) selon la localisation, le zonage PLU-H et les spécificités territoriales. La SDP représente la surface constructible que pourra réaliser le promoteur sur le terrain, critère déterminant pour évaluer le potentiel foncier dans un contexte métropolitain sous contrainte.
Répartition des prix fonciers par secteurs :
🔵 15% des terrains se situent entre 650 et 850 €/m² de SDP Zones concernées : Vallon des Torrières, secteurs Vosne-Blanchisserie en zone URi, coteaux des Creuses avec contraintes topographiques Justification : Topographie marquée (dénivelé important), desserte bus limitée, zonage restrictif pour habitat individuel resserré, éloignement relatif du centre et de la gare Albigny-Neuville
🟡 35% des terrains se situent entre 850 et 1 100 €/m² de SDP Zones concernées : Extensions résidentielles au-delà des voies ferrées (zones URm), secteurs Sablon-Coquille, quartier de l’Écho, extensions pavillonnaires sur plateau Justification : Zones résidentielles établies avec habitat collectif discontinu, desserte bus correcte (lignes 40, 70), zonage UR standard autorisant R+2/R+3, absence de projets structurants immédiats mais cadre de vie préservé
🟠 35% des terrains se situent entre 1 100 et 1 350 €/m² de SDP Zones concernées : Secteurs OAP de renouvellement urbain (Wissel/Pollet, Dugelay, Gambetta, Loras/Carnot), avenue Carnot, franges du centre ancien Justification : Orientations d’Aménagement et de Programmation favorisant la densification, proximité gare Albigny-Neuville et ligne TER Lyon-Neuville, zonage UCe/UCm autorisant collectif R+3, renouvellement urbain prioritaire identifié par le PLU-H
🔴 15% des terrains se situent entre 1 350 et 1 550 €/m² de SDP Zones concernées : Cœur du bourg ancien médiéval, quai Barbès en front de Saône, rue Burdeau, centre commercial dynamique (170 commerces) Justification : Rareté foncière absolue en centre dense protégé (AVAP), polarité commerciale intermédiaire du Val de Saône, accès gare TER et lignes structurantes, patrimoine valorisant malgré contraintes ABF, forte demande acquéreurs pour emplacement premium
⚠️ Avertissement important : Ces fourchettes constituent des ordres de grandeur moyens issus de l’analyse des programmes neufs locaux (4 opérations actives entre 180 000 et 495 000 €) et de la grille de référence Landup. Le prix réel de votre terrain dépend de nombreux critères spécifiques : zonage PLU-H précis (UCe, UCm, URm, URi), configuration parcellaire, accès, viabilisation, contraintes géotechniques liées à la topographie, contraintes patrimoniales (AVAP couvrant une grande partie du territoire), risques d’inondation (quai Barbès), et contexte du marché au moment de la vente. Une étude personnalisée gratuite est nécessaire pour obtenir une estimation précise tenant compte de toutes les spécificités de votre bien.
👥 Profil de marché et demande locale
Neuville-sur-Saône compte 7 807 habitants en 2022 (+5,0% depuis 2016) avec 3 812 ménages en progression de +9,9% sur la même période. Cette croissance des ménages nettement supérieure à celle de la population (effet desserrement avec une taille moyenne passée de 2,1 à 2,0 personnes) génère une demande structurelle soutenue en logements, indépendamment de la dynamique démographique.
Le profil socio-économique local présente une solvabilité modérée : revenu médian disponible de 23 150 €/UC en 2021, 56% de ménages fiscaux imposés, avec 11,0% de cadres et professions intellectuelles supérieures (2022). Cette solvabilité, bien que métropolitaine, reste intermédiaire et supporte des prix de sortie dans le neuf entre 4 200 et 4 800 €/m², cohérents avec les quatre programmes actifs observés (Domaine Camille, Éponyme, Côté Saône, Bâtisse).
La structure des ménages révèle un double profil : 45,6% de personnes seules (en forte hausse) et un vieillissement marqué (30% de 60 ans et plus). Le parc est largement dominé par l’appartement (75,8%), avec 55,3% de locataires dont 21,0% en parc social. Cette configuration oriente la demande vers des typologies T2-T3 pour jeunes actifs et seniors, avec une demande résiduelle en T4-T5 pour les familles (30-44 ans représentant 18,3% de la population). Le parc ancien (55% construit avant 1990) et la vacance modérée (9,9%) témoignent d’un marché mature nécessitant du renouvellement urbain, justifiant les quatre OAP identifiées et les valorisations foncières de 650 à 1 550 €/m² SDP selon les secteurs.
Organisation territoriale et spécificités de Neuville-sur-Saône
Géographie et caractéristiques du territoire
Neuville-sur-Saône s’étend sur 546 hectares à la charnière entre le Val de Saône et le plateau du Franc Lyonnais qui se fond progressivement dans le paysage de la Dombes. Le territoire présente une topographie marquée structurant fortement l’urbanisation : la cuvette de Vaise au sud, la plaine alluviale de la Saône relativement large, et le relief accentué formant des coteaux (urbanisés ou boisés) avant d’accéder au plateau agricole à l’est. Cette géographie crée un dénivelé important entre les berges de la Saône et le haut du vallon des Torrières, orienté est-ouest, qui assure la liaison entre le plateau de la Dombes et le Val de Saône.
La commune compte 278 hectares d’espaces naturels et agricoles (51% du territoire), dont 92 hectares d’Espaces Boisés Classés préservant les balmes boisées et le vallon des Torrières. Ces coteaux largement boisés soulignent le plateau agricole et assurent une continuité verte nord-sud, composante majeure de l’armature verte du Schéma de Cohérence Territoriale. Malgré l’urbanisation dans sa partie basse, le caractère naturel du vallon reste plutôt préservé.
Quartiers et entités urbaines
Le territoire neuvillois s’organise autour de plusieurs entités aux identités distinctes, identifiées dans le cahier communal PLU-H :
Le bourg ancien constitue le cœur historique médiéval qui a conservé sa structure urbaine ancienne avec ses rues étroites et sinueuses. Ce centre très dense abrite un tissu commercial dynamique (environ 170 commerces) et de nombreux bâtiments inscrits et classés au titre des Monuments Historiques, largement couverts par l’Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP). Ce quartier joue le rôle de polarité commerciale intermédiaire entre Lyon et Villefranche-sur-Saône.
Les secteurs de faubourg s’étirent le long d’axes historiques : au sud autour de l’avenue Burdeau, à l’est sur les rues Wissel et Pollet, au croisement des voies ferrées et de la rue Rey Loras, et le long du quai Barbès (ancien quartier des fours à chaux) avec son organisation bâtie en front de Saône. L’avenue Carnot concentre des tissus composites mutables mélangeant activités et habitat.
Les extensions résidentielles se déploient au-delà des voies ferrées à l’est avec des tissus d’habitat individuel lâche homogènes. Le secteur Vosne-Blanchisserie (vallon des Torrières jusqu’aux voies ferrées) mêle tissu historique industriel remodelé, habitat individuel resserré et équipements (Lycée Rosa Parks). Entre le coteau naturel des Creuses et les voies ferrées s’implantent des poches d’habitat collectif et d’habitat individuel plus ou moins lâches. Les quartiers Sablon-Coquille, de l’Écho (Quartier de Veille Active) et de la Source (Quartier Politique de la Ville avec la résidence l’Aventurière) constituent des secteurs d’habitat collectif aux architectures hétérogènes.
La zone d’activités En Champagne (80 hectares sur les 180 de la ZI Lyon-Nord, prolongée sur Genay) se situe au nord-ouest du territoire. Le site Neuville-Industries, contigu à cette zone, offre une richesse patrimoniale témoignant de l’implantation historique initiale. Un développement de 17 hectares supplémentaires est programmé suite à la suppression des activités à risque Sanofi.
Zonage PLU-H et constructibilité
Le Plan Local d’Urbanisme et de l’Habitat de la Métropole de Lyon (modification n°4, approbation 2024) structure Neuville-sur-Saône autour de trois grandes catégories de zones reflétant les contraintes géographiques :
Zones urbaines (U) : 252 hectares (46% du territoire) concentrés dans la plaine alluviale et les premiers coteaux. Les zones UCe (centre ancien) et UCm (centre-ville mixte) couvrent le bourg historique dense et ses abords immédiats, autorisant des formes urbaines compactes. Les zones URm (résidentiel mixte) encadrent l’intensification et la diversification des formes urbaines dans les secteurs de faubourg et les couronnes résidentielles. Les zones URi (résidentiel individuel) concernent les extensions pavillonnaires au-delà des voies ferrées et sur le plateau. Les zones UEi (activités économiques) couvrent 72 hectares pour la ZI En Champagne.
Zones à urbaniser (AU) : 17 hectares (3% du territoire) en secteur AUEi pour l’extension de la zone En Champagne, permettant d’accueillir des TPE-PME et un pôle entrepreneurial sur le foncier libéré par Sanofi.
Zones naturelles et agricoles : 278 hectares (51% du territoire) sanctuarisés, dont 90 hectares en zone A2 (plateau agricole du Franc Lyonnais) et 184 hectares en zones N1/N2 (espaces naturels de la Saône, balmes boisées, vallon des Torrières, coteau des Creuses). Ces zones assurent la préservation de l’armature verte métropolitaine et des continuités écologiques.
Quatre Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) encadrent le renouvellement urbain prioritaire : OAP 3 (axe de développement au nord du parc d’Ombreval / rue Jacques), OAP 7 (Gambetta), OAP 8 (Loras/Carnot), OAP 9 (Dugelay). Ces secteurs concentrent les opportunités de densification identifiées par le PLU-H.
Contraintes et atouts territoriaux
Contraintes identifiées :
- Rareté foncière structurelle : 51% du territoire sanctuarisé en zones naturelles et agricoles limite drastiquement les possibilités d’extension urbaine, orientant la stratégie communale vers le renouvellement urbain des tissus existants plutôt que vers la consommation de nouveaux espaces.
- Patrimoine et AVAP : Une grande partie du territoire est couverte par l’Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine, encadrant strictement les évolutions architecturales sur le centre historique et ses abords. Les nombreux bâtiments classés et inscrits aux Monuments Historiques (notamment le centre médiéval) impliquent des contraintes ABF sur les projets de construction et de réhabilitation.
- Topographie marquée : Le dénivelé important entre la Saône et le plateau génère des contraintes géotechniques significatives sur les coteaux, augmentant les coûts de viabilisation et de construction. Le vallon des Torrières et le coteau des Creuses présentent des pentes limitant l’urbanisation.
- Risques d’inondation : Le Plan de Prévention des Risques Naturels d’Inondation (PPRNI) du Rhône et de la Saône impacte les secteurs en bord de Saône (quai Barbès notamment) et la cuvette de Vaise, restreignant la constructibilité de certaines zones identifiées dans les OAP (secteur Loras/Carnot).
Atouts valorisants :
- Polarité urbaine reconnue : Statut de centralité confirmé dans le Schéma de Cohérence Territoriale du Val de Saône, avec un rôle de polarité commerciale structurante (170 commerces) et d’équipements à l’échelle du bassin de vie. Cette reconnaissance institutionnelle sécurise les investissements publics et privés.
- Accessibilité métropolitaine optimale : Gare TER Albigny-Neuville assurant la liaison avec Lyon en 20-25 minutes, accès autoroutier A46 Nord à 5 minutes, nœud de déplacements tous modes avec plusieurs lignes de bus structurantes (40, 70). Cette desserte multimodale constitue un atout majeur pour attirer des acquéreurs pendulaires travaillant à Lyon.
- Cadre naturel préservé et valorisant : 149 hectares d’espaces naturels offrant une qualité paysagère reconnue (balmes boisées, bords de Saône, vallon des Torrières), créant une attractivité résidentielle forte pour les ménages recherchant un cadre de vie préservé tout en restant à proximité de Lyon. Les continuités vertes structurent positivement l’identité communale.
- Dynamique de renouvellement urbain encadrée : Quatre OAP identifiées par le PLU-H garantissent une stratégie claire de densification des secteurs mutables (Wissel/Pollet, Dugelay, Gambetta, Loras/Carnot), sécurisant les projets promotionnels et facilitant l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme sur ces périmètres prioritaires.
Ces contraintes expliquent l’orientation stratégique vers le renouvellement urbain plutôt que l’extension, concentrant les opportunités foncières sur les quatre secteurs OAP identifiés par le PLU-H. La rareté structurelle du foncier constructible, couplée aux atouts d’accessibilité et de cadre de vie, justifie les valorisations de 650 à 1 550 €/m² SDP selon la localisation et le potentiel constructible.
🚀 Projets structurants et renouvellement urbain
La Métropole de Lyon structure la stratégie neuvilloise autour du renouvellement urbain prioritaire plutôt que de l’extension, compte tenu de la rareté foncière (51% du territoire sanctuarisé). Le PLU-H identifie quatre Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) encadrant la mutation des secteurs clés, concentrant les opportunités de valorisation foncière.
OAP 3 – Axe de développement au nord du parc d’Ombreval (rue Jacques)
L’OAP 3 organise le développement au nord du centre-bourg en permettant le renouvellement de quartiers vieillissants, avec le prolongement de la rue Jacques pour éviter le centre de Neuville et la requalification des abords de l’avenue Carnot. Un zonage URm2a encadre l’intensification et la diversification des formes urbaines, tandis qu’un zonage URi1a assure la transition urbaine avec Genay.
Impact foncier : Ce secteur bénéficie d’une valorisation renforcée par l’amélioration de la desserte (contournement du centre) et la proximité de la gare TER Albigny-Neuville (<1km). Les terrains en zone URm2a peuvent supporter des opérations de densification (collectif R+2/R+3) avec des valorisations de 1 100 à 1 350 €/m² SDP, ciblant prioritairement les promoteurs spécialisés dans le renouvellement urbain. Le prolongement de la rue Jacques désenclave les secteurs nord et ouvre le marché aux pendulaires exigeant une accessibilité Lyon optimale.
OAP 7 – Gambetta (entrée sud)
Située à l’entrée sud de Neuville (intersection avenue Gambetta, chemin du Foulon, rue Pierre Dupont), cette OAP vise l’épaississement du bourg vers le sud. Le secteur bénéficie d’une proximité immédiate au centre, aux lignes de bus structurantes (40, 70 rue Burdeau) et aux équipements scolaires (collèges, lycées). La topographie marquée (pente est-ouest accentuée par un talus le long du Foulon) constitue une contrainte géotechnique à intégrer.
Impact foncier : La position charnière entre le centre urbain à l’ouest et les secteurs pavillonnaires à l’est génère des valorisations intermédiaires de 1 100 à 1 350 €/m² SDP. L’OAP impose une transition qualitative favorisant des liaisons est-ouest vers la Saône et un maillage piéton sécurisé vers les équipements, sécurisant les projets promotionnels. Les contraintes de pente et de patrimoine (bâtisse remarquée AVAP) réduisent légèrement le potentiel de densification maximale mais garantissent une qualité architecturale valorisante pour la commercialisation.
OAP 8 – Loras/Carnot (liaison centre ancien – secteurs pavillonnaires)
Cette OAP développe une liaison entre le centre ancien et les secteurs pavillonnaires du sud, structurant l’évolution des grandes emprises mutables entre l’avenue Carnot et la rue Rey Loras. Les zonages URm2a et URm2c sont inscrits, complétés par un zonage UCe4 identifiant le tissu historique aligné sur rue (bâtiment du collège Notre Dame de Bellegarde protégé).
Impact foncier : Ce secteur présente le potentiel de valorisation le plus élevé (1 200 à 1 450 €/m² SDP) grâce à la proximité immédiate du centre historique et de la gare TER. Les grandes emprises mutables offrent des opportunités de programmes collectifs conséquents (20-40 logements), attractives pour les promoteurs régionaux recherchant des volumes significatifs. Les contraintes PPRNI (risque inondation sur certaines parcelles proches de la Saône) nécessitent une analyse hydraulique préalable mais n’empêchent pas la constructibilité avec des prescriptions adaptées. La hauteur graphique de 7 mètres sur la zone UCe4b préserve les perspectives visuelles vers le Val de Saône, valorisant les vues dégagées.
OAP 9 – Dugelay (renouvellement urbain et commercial)
L’OAP 9 encadre le renouvellement du secteur Dugelay par une diversité de formes bâties conciliant densité et qualité urbaine. Un zonage d’habitat collectif URm1d rend possible le renouvellement et la création de césures bâties. Un cheminement piéton est inscrit sur la rue Pierre Dugelay pour accompagner le confortement commercial, avec une orientation d’aménagement définissant une polarité commerciale (plafond de 1 000 m² pour structurer l’offre).
Impact foncier : Ce secteur mixte habitat-commerce génère une demande diversifiée, avec des valorisations de 1 100 à 1 300 €/m² SDP selon la configuration. Les terrains permettant des rez-de-chaussée commerciaux bénéficient d’une prime de 10 à 15% liée au complément de loyers commerciaux, attractifs pour les investisseurs institutionnels. La structuration du tissu commerçant accompagne le confortement du centre-ville (170 commerces), renforçant la polarité urbaine reconnue dans le SCoT. Les programmes mixtes (commerces RDC + logements R+2/R+3) trouvent ici leur cohérence économique optimale.
Ces quatre OAP concentrent les opportunités de valorisation foncière sur Neuville-sur-Saône, structurant une stratégie de renouvellement urbain encadrée garantissant la faisabilité des projets promotionnels. Les valorisations s’échelonnent de 1 100 à 1 450 €/m² SDP selon les contraintes et atouts spécifiques à chaque secteur, avec un effet de rareté renforcé par la sanctuarisation de 51% du territoire communal.
📊 Dynamique de construction (données SITADEL 2024)
Volume et répartition des autorisations
En 2024, Neuville-sur-Saône a autorisé 33 logements, soit un volume modéré cohérent avec la stratégie de renouvellement urbain mesurée identifiée dans le PLU-H. La production se répartit à 39% en individuel (13 logements) et 61% en collectif (20 logements sur un seul programme), traduisant une mixité typologique équilibrée entre opérations diffuses et programmes promotionnels ciblés.
La typologie révèle une dominante T3-T4 (13 logements, soit 39% du total) adaptée aux familles, complétée par une offre de petites typologies T1-T2 (9 logements, 27%) ciblant jeunes actifs et investisseurs locatifs. Les grandes typologies T5-T6 représentent 4 logements (12%), principalement en individuel. Le seul programme collectif (20 logements UTIADE avenue Marie-Thérèse Prost) concentre 61% de la production annuelle, avec 2 T1, 7 T2, 9 T3 et 2 T4, dont 7 logements aidés (hors PTZ) témoignant d’une mixité sociale intégrée.
Évolution et tendances
Ce volume de 33 logements marque une stabilisation par rapport aux dynamiques historiques observées dans le cahier communal (79 logements/an sur 2015-2017, dont 84% en collectif). Le ralentissement actuel (- 58% par rapport à la période 2015-2017) traduit l’épuisement progressif du foncier constructible malgré les quatre OAP identifiées, et confirme la stratégie métropolitaine de modération de la production neuvilloise au profit d’autres polarités du Val de Saône.
La concentration de 61% de la production sur un seul opérateur (UTIADE) révèle un marché promotionnel sélectif, avec peu d’opérateurs actifs simultanément. Les 13 projets individuels dispersés (impasse du Bressan, avenue Gambetta, chemin du Cugnet, etc.) maintiennent néanmoins une diversité d’acteurs (SAS JULIAND, MLS INVESTISSEMENTS, particuliers auto-promoteurs).
Enseignements pour le marché foncier
Cette dynamique de construction modérée maintient une tension foncière maîtrisée sur les secteurs OAP sans créer de surabondance. Pour les propriétaires fonciers, le marché reste accessible avec une diversité d’acquéreurs potentiels selon la configuration parcellaire : particuliers constructeurs pour les petites parcelles en zones URi (chemin du Bressan, avenue Gambetta), petits promoteurs locaux pour les opérations 2-5 logements (SAS JULIAND avec 2 T4 rue Pollet, MLS INVESTISSEMENTS avec 2 T4 avenue Carnot), et promoteurs régionaux pour les programmes conséquents 15-25 logements (UTIADE avec 20 logements).
L’absence totale de PTZ (0 sur 33 logements) et la part modérée de logements aidés (21% contre 7 aidés sur 33) confirment un positionnement marché intermédiaire à élevé, cohérent avec les prix neufs observés (180 000 à 495 000 € dans les quatre programmes actifs). Les valorisations foncières de 650 à 1 550 €/m² SDP identifiées au Bloc 1 trouvent leur justification dans ce rythme de construction contrôlé, générant une rareté structurelle de l’offre constructible tout en maintenant une demande promotionnelle confirmée par la présence d’UTIADE, FONTANEL IMMOBILIER, MEDICIS IMMOBILIER NEUF et autres opérateurs actifs.
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⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 5/10
⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆☆ (5/10)
Neuville-sur-Saône affiche une attractivité promotionnelle modérée. La présence promotionnelle reste discrète avec une production historique de 31 logements par an en moyenne (période 2010-2014), dont 92% en collectif, signalant néanmoins un marché orienté vers les opérations groupées plutôt que le diffus individuel. Le volume d’autorisations collectif se situe dans une fourchette intermédiaire (environ 28 logements collectifs par an), confirmant l’intérêt ponctuel mais non massif des opérateurs. La solvabilité locale constitue un atout relatif : bien que le revenu médian disponible soit inférieur à celui de la Métropole de Lyon (données cahier communal), les prix de sortie constatés sur le marché ancien (4 548 €/m² habitable selon DVF 2023-2024) permettent des opérations équilibrées en collectif. Les volumes de marché sont suffisants (7 514 habitants, zones UCe et URm représentant 66 ha) pour justifier des opérations promotionnelles, mais la rareté foncière structurelle et les contraintes patrimoniales (AVAP sur le centre historique, enjeux paysagers sur le vallon des Torrières) limitent les opportunités. Pour les propriétaires fonciers : ce profil intermédiaire génère un marché mixte où promoteurs et particuliers constructeurs coexistent. La vente à promoteur reste envisageable sur les secteurs de renouvellement urbain identifiés (Wissel/Pollet, Dugelay, Loras/Carnot), mais nécessite une taille de foncier suffisante et une localisation stratégique. Les délais de commercialisation peuvent être allongés comparés aux communes plus dynamiques de la Métropole.
🧩 Indice Cohérence Territoriale : 7/10
🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩☆☆☆ (7/10)
Le PLU-H de Neuville-sur-Saône vise une production de 40 logements par an sur la période 2010-2030, avec une capacité résidentielle estimée entre 700 et 800 logements pour cette période. La production réelle observée entre 2010-2014 s’établit à 31 logements par an, soit 78% de l’objectif, témoignant d’un léger décalage entre ambition et réalisation mais traduisant néanmoins une politique réaliste. La répartition constatée (92% collectif, 8% individuel) dépasse même les orientations d’aménagement qui privilégient la densification. La solvabilité locale demeure cohérente avec les prix pratiqués : bien que les revenus soient inférieurs à la moyenne métropolitaine, le marché reste fonctionnel grâce à une demande locative forte (57% de locataires) et une pression considérable sur le parc social (5 demandeurs pour une offre, taux SRU de 28% en 2017). Le foncier disponible est structurellement contraint mais les secteurs de renouvellement urbain identifiés (environ 15-20 ha potentiels) permettent d’absorber la production visée à horizon 2030. Les projets structurants mentionnés dans le PLU (développement secteur Wissel/Pollet, requalification Dugelay, transformation Loras/Carnot/SDMIS) répondent aux enjeux démographiques (vieillissement de la population : +408 personnes de plus de 60 ans, soit 25% en 2012) et sociaux (maintien du taux SRU). Pour les propriétaires fonciers : cette cohérence satisfaisante garantit un cadre stable et prévisible, avec une politique d’aménagement volontariste mais réaliste. Les valorisations foncières sont sécurisées par l’alignement entre objectifs de production et capacités du marché, même si la rareté structurelle du foncier limite les opportunités de cession. La commune assume explicitement sa contrainte foncière et privilégie l’optimisation du renouvellement urbain, ce qui oriente les transactions vers des opérations de densification plutôt que d’extension.
🔮 En résumé : le marché foncier à Neuville-sur-Saône
Neuville-sur-Saône présente un marché foncier sélectif sous contrainte de rareté, caractérisé par une sanctuarisation de 51% du territoire, une attractivité promotionnelle modérée (5/10) et une cohérence territoriale satisfaisante (7/10). Les propriétaires de terrains constructibles bénéficient d’un contexte stable avec des valorisations comprises entre 650 et 1 550 €/m² de SDP selon le zonage et la localisation, les fourchettes hautes (1 350-1 550 €/m²) concernant le cœur du bourg ancien et le front de Saône. Les opportunités se concentrent sur les quatre secteurs OAP de renouvellement urbain prioritaire (Wissel/Pollet, Dugelay, Gambetta, Loras/Carnot), où la stratégie métropolitaine privilégie explicitement la densification sur l’extension. Le marché mixte conjugue présence promotionnelle confirmée (4 programmes actifs) et demande de particuliers constructeurs (13 projets individuels en 2024), avec des délais de commercialisation variables mais des valorisations sécurisées par la rareté structurelle et l’accessibilité TER Lyon optimale (gare Albigny-Neuville).
❓ Questions fréquentes
Quel est le prix d’un terrain à Neuville-sur-Saône ?
Les terrains constructibles à Neuville-sur-Saône se valorisent entre 650 et 1 550 €/m² de surface de plancher (SDP) selon le zonage PLU-H et la localisation. Les secteurs en zone UCe/UCm (centre ancien, OAP Loras/Carnot, front de Saône) atteignent 1 350-1 550 €/m² SDP grâce à la rareté foncière absolue, l’accessibilité gare TER et la polarité commerciale (170 commerces). Les secteurs OAP de renouvellement urbain (Wissel/Pollet, Dugelay, Gambetta) s’établissent à 1 100-1 350 €/m² SDP, bénéficiant des orientations d’aménagement favorisant la densification R+3. Les zones URm (extensions résidentielles au-delà des voies ferrées) se situent entre 850 et 1 100 €/m² SDP. Les contraintes locales (AVAP sur le centre historique, topographie marquée sur les coteaux, PPRNI en bord de Saône) peuvent minorer ces valeurs de 15 à 25%. Cette estimation intègre les prix du marché neuf local (4 200-4 800 €/m² constatés sur 4 programmes actifs) et la solvabilité des acquéreurs (revenu médian 23 150 €/UC, 56% de ménages imposés).
Mon terrain est-il facile à vendre à Neuville-sur-Saône ?
Le marché foncier neuvillois présente une liquidité modérée avec une dynamique de construction stabilisée à 33 logements autorisés en 2024 (dont 61% en collectif sur un seul programme UTIADE de 20 logements). La facilité de vente dépend avant tout du potentiel constructible de votre terrain : zonage PLU-H, surface de plancher autorisée, contraintes réglementaires. Un terrain en zone UCe/UCm ou secteur OAP avec possibilité de collectif R+3 trouve acquéreur auprès des promoteurs régionaux (UTIADE, FONTANEL IMMOBILIER, MEDICIS IMMOBILIER NEUF actifs sur 4 programmes), particulièrement sur les secteurs Loras/Carnot, Dugelay et Gambetta identifiés comme prioritaires. Les terrains en zone URi limités au diffus ciblent davantage les particuliers constructeurs (13 projets individuels dispersés en 2024), avec une commercialisation généralement plus longue. La solvabilité locale intermédiaire (56% de ménages imposés, revenu médian 23 150 €/UC) garantit un bassin d’acquéreurs finaux suffisant mais ciblé. Les principaux freins : contraintes AVAP (procédures ABF complexifiant l’instruction), topographie marquée (surcoûts géotechniques sur coteaux), risques PPRNI (secteur Loras/Carnot partiellement concerné), et rareté structurelle limitant les opportunités de programmes conséquents.
Les OAP de renouvellement urbain valorisent-elles mon terrain ?
Les quatre Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP 3 rue Jacques, OAP 7 Gambetta, OAP 8 Loras/Carnot, OAP 9 Dugelay) constituent les secteurs prioritaires de valorisation foncière identifiés par le PLU-H métropolitain. Ces OAP sécurisent juridiquement les projets promotionnels en définissant précisément les orientations de densification (hauteurs R+2/R+3, typologies attendues, mixité fonctionnelle). Un terrain situé dans un périmètre OAP bénéficie d’une prime de valorisation de 15 à 25% par rapport à un terrain en zone UR classique, grâce à la lisibilité réglementaire offerte aux promoteurs et à la priorité d’aménagement affichée par la collectivité. L’OAP 8 Loras/Carnot présente le potentiel le plus élevé (1 200-1 450 €/m² SDP) par sa proximité immédiate au centre et à la gare TER, malgré des contraintes PPRNI ponctuelles. L’OAP 7 Gambetta et l’OAP 9 Dugelay offrent des valorisations intermédiaires (1 100-1 350 €/m² SDP) adaptées aux programmes mixtes habitat-commerce. L’OAP 3 rue Jacques bénéficie du prolongement viaire facilitant l’accessibilité. La concentration des 4 programmes neufs actifs sur ces secteurs OAP confirme l’attractivité promotionnelle effective de ces périmètres.
Pourquoi la rareté foncière est-elle structurelle à Neuville-sur-Saône ?
Neuville-sur-Saône présente une contrainte foncière majeure et irréversible : 278 hectares (51% des 546 hectares du territoire communal) sont sanctuarisés en zones naturelles et agricoles (N et A) par le PLU-H métropolitain. Cette sanctuarisation protège définitivement le plateau agricole du Franc Lyonnais (90 hectares en zone A2), les espaces naturels en bord de Saône (34 hectares en zone N2), les balmes boisées (92 hectares d’Espaces Boisés Classés), et le vallon des Torrières constituant une continuité écologique structurante du Schéma de Cohérence Territoriale. La topographie marquée (dénivelé important entre la Saône et le plateau) limite physiquement l’urbanisation des coteaux pour des raisons géotechniques. L’AVAP couvrant le centre historique médiéval et l’inscription de nombreux Monuments Historiques figent une partie significative du tissu urbain existant. Cette rareté structurelle explique la stratégie métropolitaine de renouvellement urbain plutôt que d’extension, concentrant les opportunités constructibles sur les quatre secteurs OAP identifiés (Wissel/Pollet, Dugelay, Gambetta, Loras/Carnot) et sur quelques dents creuses résiduelles. Pour les propriétaires fonciers, cette contrainte génère un effet de rareté valorisant (650-1 550 €/m² SDP selon localisation) mais limite mécaniquement le nombre d’opportunités de cession, orientant le marché vers un profil sélectif avec des exigences accrues sur la qualité des biens proposés.
La gare TER Albigny-Neuville valorise-t-elle réellement mon terrain ?
La gare TER Albigny-Neuville constitue un atout d’accessibilité majeur valorisant significativement les terrains situés dans un rayon de 800 mètres à 1 km (soit environ 10-12 minutes à pied). Cette infrastructure assure une liaison Lyon Part-Dieu en 20-25 minutes, ciblant prioritairement les acquéreurs pendulaires travaillant à Lyon et recherchant un cadre de vie préservé en périphérie métropolitaine. Les secteurs OAP 8 Loras/Carnot et OAP 3 rue Jacques, situés à moins de 1 km de la gare, bénéficient d’une prime de valorisation de 10 à 15% par rapport aux secteurs plus éloignés (Vosne-Blanchisserie, coteaux des Creuses). Cette accessibilité TER justifie les fourchettes hautes de valorisation (1 200-1 450 €/m² SDP sur Loras/Carnot) et explique le positionnement des 4 programmes neufs actifs (Domaine Camille, Éponyme, Côté Saône, Bâtisse) à proximité immédiate de l’axe gare-centre. Les promoteurs intègrent systématiquement ce critère dans leurs études de faisabilité, la desserte TER élargissant significativement le bassin d’acquéreurs potentiels au-delà des seuls actifs travaillant localement. L’absence de PTZ sur les 33 logements autorisés en 2024 et les prix neufs observés (180 000 à 495 000 €) confirment un positionnement marché intermédiaire à élevé, cohérent avec un public pendulaire solvable (56% de ménages imposés, cadres représentant 11% de la population active). Au-delà de 1,5 km de la gare, l’effet valorisant s’estompe progressivement, ramenant les valorisations vers les fourchettes basses des zones URi (850-1 100 €/m² SDP).
