Le 9e arrondissement de Lyon incarne la transformation réussie d’un territoire métropolitain. Entre les balmes boisées de Fourvière et les rives de la Saône, les 53 657 habitants bénéficient d’un cadre de vie exceptionnel marqué par une dynamique de renouvellement urbain d’envergure. La Duchère, devenue référence nationale grâce au programme ANRU, Vaise qui poursuit sa mutation vers le tertiaire-numérique, Saint-Rambert qui préserve son caractère patrimonial : trois quartiers, trois identités qui composent un territoire en profonde évolution.
Cette croissance démographique de 5,8% entre 2016 et 2022 s’accompagne d’une politique d’aménagement volontariste. La mixité sociale structure les choix : 26,7% de logements HLM dans le parc existant, 84,5% de logements sociaux dans les autorisations 2024. Les projets structurants mobilisent 198 millions d’euros pour la deuxième phase de la Duchère, transforment les conditions de mobilité à Vaise, valorisent les espaces naturels avec le Parc du Vallon. Le marché immobilier reflète cette accessibilité relative : 3 985 €/m² médian dans l’ancien, programmes neufs dès 190 000 €.
💰 Estimation prix foncier Lyon 9e (€/m² SDP)
Hypothèses : Opération 8 M€ TTC, 30% logements sociaux, prix programmes neufs calibrés (190 000 € à 445 000 €, soit 4 500-6 000 €/m²)
🔵 15% des cas entre 700 et 850 €/m² de SDP Zones concernées : Secteurs périphériques Saint-Rambert Nord, zones avec fortes contraintes topographiques Justification : Relief prononcé nécessitant sous-sols multiples, accessibilité limitée, éloignement desserte lourde, densification complexe sur balmes
🟡 40% des cas entre 850 et 1 000 €/m² de SDP Zones concernées : Plateaux Duchère Phase 2, secteurs résidentiels Saint-Rambert village, périphérie Vaise Justification : Desserte bus correcte, tissu mixte, mutation ANRU en cours, stationnement RDC ou 1 sous-sol, contraintes modérées
🟠 35% des cas entre 1 000 et 1 200 €/m² de SDP Zones concernées : Valmy-Industrie, abords gare de Vaise, Sauvegarde, secteurs en requalification active Justification : Proximité métro D, projets structurants (réaménagement Vaise), reconversion économique, densité R+3 autorisée, stationnement aérien possible
🔴 10% des cas entre 1 200 et 1 400 €/m² de SDP Zones concernées : Centre Vaise hypercentre, quais de Saône réhabilités, îlots patrimoniaux valorisés Justification : Desserte multimodale optimale (gare TER + métro D), cadre de vie premium, proximité immédiate centralités, programmes premium type Recto Verso (445 000 €), typologie R+3 centre-ville
⚠️ DISCLAIMERS OBLIGATOIRES
Les prix indiqués sont issus d’un raisonnement basé sur une opération-type de 8 M€ TTC intégrant 30% de logements sociaux. Ces estimations ne s’appliquent qu’à des terrains constructibles de cette envergure. Chaque situation réelle doit faire l’objet d’une analyse spécifique.
👉 La SDP (surface de plancher) correspond à la surface constructible achetée par le promoteur. C’est le critère central pour estimer le prix d’un terrain en contexte de promotion immobilière.
Spécificités territoriales
La topographie façonne les usages. La cuvette de Vaise concentre le tissu dense ancien et les activités économiques. Les plateaux de Saint-Rambert et de la Duchère accueillent habitat collectif et pavillonnaire. Les balmes boisées constituent un écrin paysager protégé, classant le 9e comme deuxième arrondissement le plus vert de Lyon avec 615 hectares d’espaces végétalisés.
Le développement doit composer avec le risque d’inondation (PPRNI) sur les quais de Saône et la cuvette de Vaise. Les ruisseaux de Rochecardon et des Planches ajoutent un risque de ruissellement. Les risques géologiques sur les balmes nécessitent l’avis de la Commission des balmes. Les coupures urbaines (voie ferrée, A6, TEO) fragmentent le territoire.
Les protections patrimoniales encadrent les évolutions : site UNESCO zone tampon sur Loyasse et quai Arloing, site inscrit du centre de Lyon, Île Barbe classée Monument Historique depuis 1937. Le Fort de Loyasse témoigne du passé militaire de la colline.
Profil démographique
Population : 53 657 habitants (2022) Évolution : +5,8% entre 2016 et 2022 Parc logements : 26 931 logements dont 26,7% HLM Typologie : Mixité collectif ancien (Vaise), ensembles ANRU (Duchère), pavillonnaire (Saint-Rambert)
La croissance démographique s’explique par l’attractivité des nouveaux programmes ANRU et la reconversion du quartier de l’Industrie. La structure par âge révèle une population familiale, avec une forte proportion de ménages avec enfants sur le plateau de la Duchère et à Saint-Rambert.
Marché immobilier
Prix médian DVF : 3 985 €/m² (appartements, 2024) Évolution : Marché stable avec valorisation des secteurs en mutation Positionnement : Écart de 30 à 40% avec la Presqu’île ou le 6e arrondissement
Les transactions se concentrent sur trois segments : l’ancien rénové dans Vaise (4 200-4 800 €/m²), les programmes ANRU à la Duchère (3 500-4 200 €/m²), le pavillonnaire à Saint-Rambert (prix variables selon proximité Saône et Île Barbe).
Programmes neufs identifiés
Pierre Levée – La Sauvegarde
- Promoteur : Information non communiquée
- Typologie : Du 2 pièces au 5 pièces
- Prix : À partir de 215 500 €
- Caractéristiques : Parking
Cosy Valmy
- Promoteur : Information non communiquée
- Typologie : Du studio au 5 pièces
- Prix : À partir de 190 000 €
- Caractéristiques : Balcon, Parking, Garage
Faubourg Valmy
- Promoteur : Information non communiquée
- Typologie : Du 4 pièces au 5 pièces
- Prix : À partir de 380 000 €
- Caractéristiques : Balcon, Parking
Recto Verso
- Promoteur : Bati Lyon Promotion
- Typologie : Du 3 pièces au 5 pièces
- Prix : À partir de 445 000 €
- Caractéristiques : Terrasse, Balcon
La commercialisation concentrée sur le secteur Valmy-Vaise confirme l’attractivité du réaménagement en cours. Les prix s’échelonnent de 190 000 € (Cosy Valmy, positionnement accessible) à 445 000 € (Recto Verso, segment premium). Cette fourchette large illustre la diversité des secteurs du 9e.
Projets structurants
ANRU 2 Duchère (2020-2030)
- Budget : 198 millions d’euros
- Objectif : Poursuivre la transformation du quartier avec 1 200 logements réhabilités, création d’équipements publics, requalification des espaces publics
- Impact foncier : Valorisation continue du plateau, maintien de la dynamique de renouvellement urbain
Réaménagement de Vaise (2025-2027)
- Budget : Information non communiquée
- Objectif : Transformation de la place de Paris, sécurisation des traversées piétonnes, végétalisation, apaisement de la circulation
- Impact foncier : Amélioration significative du cadre de vie, attractivité renforcée pour programmes résidentiels
Parc du Vallon (en cours)
- Budget : Information non communiquée
- Objectif : Création d’un corridor écologique reliant les balmes à la Saône, aménagement d’espaces de loisirs
- Impact foncier : Valorisation des secteurs adjacents, argument commercial pour promoteurs
Accessibilité
La gare de Vaise concentre l’offre : TER Rhône-Alpes, métro D, lignes de bus C6, C14, 2, 3, 6, 21, 31, 43, 84. Cette gare multimodale connecte le 9e au reste de l’agglomération : 20 minutes vers Bellecour en métro D. La station Gorge de Loup complète ce maillage avec le métro D et les lignes C14, C20, C21.
Six lignes de bus irriguent le plateau de la Duchère, dont deux en site propre sur l’avenue Rosa Parks. La Voie Lyonnaise 4 en déploiement créera une liaison cyclable structurante reliant Vaise à Décines. L’A6 et la Porte de Valvert assurent la connexion rapide vers le nord de la métropole (Villefranche, Mâcon).
🎯 Indices Landup
📊 Indice d’intérêt promoteurs : ⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆ 7/10
L’indice de 7/10 traduit un marché mature avec présence confirmée de promoteurs, mais une production concentrée sur le logement social. La diversité typologique des programmes (studio au 5 pièces) permet de répondre à tous les segments de demande. Quatre programmes neufs en commercialisation simultanée attestent du dynamisme du territoire.
🧩 Indice de cohérence territoriale : 🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩☆☆ 8/10
Un score de 8/10 pièces de puzzle reflète l’excellente armature territoriale du 9e. La gare de Vaise constitue un atout majeur, renforcé par les projets ANRU et le réaménagement en cours. Les équipements publics sont complets et répartis équitablement sur les trois quartiers. Le zonage PLU favorise une densification maîtrisée tout en préservant la mixité sociale.
Perspectives
L’achèvement de l’ANRU 2 Duchère en 2030 confirmera la mutation d’un quartier devenu référence nationale en matière de renouvellement urbain. Le réaménagement de Vaise (2025-2027) transformera les conditions de vie dans un secteur contraint par la circulation automobile. La poursuite de la reconversion du quartier de l’Industrie vers le tertiaire-numérique créera de nouveaux emplois qualifiés. La mise en réseau des parcs (Vallon, balmes) construira une trame verte structurante.
La limitation du foncier disponible sur Lyon centre orientera la demande vers des secteurs accessibles et bien desservis. La différence de prix avec la Presqu’île ou le 6e (écart de 30 à 40%) positionnera durablement l’arrondissement sur le segment accessible pour l’accession à la propriété.
Trois secteurs présentent les meilleurs potentiels :
- Valmy-Saint-Pierre de Vaise bénéficie du réaménagement et de la proximité de la gare (potentiel +15-20% sur 5 ans)
- La Sauvegarde-Duchère Phase 2 s’inscrit dans la continuité du succès ANRU (potentiel +20-25% sur 7 ans)
- Saint-Rambert village préserve un caractère patrimonial avec l’Île Barbe (potentiel +18-22% sur 5 ans)
Questions fréquentes
Mon terrain dans le 9e peut-il intéresser un promoteur ? Le 9e présente des opportunités selon trois critères : la localisation (proximité gare de Vaise ou secteurs ANRU), la surface (minimum 800-1000 m² pour opération viable), et le zonage PLU (zones urbaines mixtes UM ou résidentielles UR). Les secteurs Valmy et Sauvegarde concentrent l’activité promotionnelle actuelle.
Quel prix puis-je espérer pour mon terrain constructible ? Le prix dépend du potentiel constructible (SDP) et des contraintes. Un terrain bien situé à Vaise peut atteindre 1 200-1 400 €/m² de SDP. Sur les plateaux, comptez 850-1 000 €/m² de SDP. Les secteurs avec fortes contraintes topographiques ou éloignés de la desserte se valorisent entre 700 et 850 €/m² de SDP.
Les projets ANRU impactent-ils la valeur foncière ? L’ANRU 2 Duchère confirme la transformation réussie engagée depuis 2003. Les 198 millions d’euros investis jusqu’en 2030 maintiennent la dynamique de valorisation (+20-25% prévisible sur 7 ans). Les équipements publics créés et la requalification des espaces renforcent l’attractivité pour les promoteurs.
Quels délais pour vendre à un promoteur dans le 9e ? Le marché promoteur du 9e reste actif avec 4 programmes neufs en commercialisation. Les secteurs Valmy-Vaise et Duchère concentrent l’attention. Comptez 6 à 12 mois entre le premier contact et la signature, selon la complexité du dossier (purge des risques, obtention certificat d’urbanisme, négociation).
