Le 8ème arrondissement de Lyon connaît une mutation urbaine d’ampleur inédite. Entre rénovation du quartier Mermoz, arrivée du tramway et modernisation des équipements, ce territoire de 84 956 habitants se réinvente pour offrir un cadre de vie renouvelé.
Pour les propriétaires fonciers, cette dynamique crée des opportunités de valorisation dans un marché en évolution.
💰 Prix du foncier à Lyon 8ème
Le prix d’achat du foncier par les promoteurs se mesure en euros par mètre carré de Surface de Plancher (SDP) constructible. Ce prix dépend du prix de vente final des logements et de la configuration du projet.
À Lyon 8ème, les programmes neufs affichent une forte volatilité selon les secteurs : de 3 000 €/m² dans les zones en renouvellement urbain (Mermoz) à 6 000 €/m² pour les emplacements premium (Monplaisir-Lumière, proximité Institut Lumière).
Répartition du prix foncier à Lyon 8ème (€/m² de SDP) :
🔵 30% des cas : 150 à 350 €/m² SDP Zones concernées : Mermoz en mutation, périphérie, secteurs nécessitant stationnement en sous-sol Prix sortie logements : 3 000-3 500 €/m²
🟡 40% des cas : 350 à 600 €/m² SDP Zones concernées : secteurs intermédiaires, proximité tramway T6, quartiers résidentiels établis Prix sortie logements : 3 500-4 500 €/m²
🟠 20% des cas : 600 à 850 €/m² SDP Zones concernées : Monplaisir, États-Unis, proximité métro D, secteurs valorisés Prix sortie logements : 4 500-5 500 €/m²
🔴 10% des cas : 850 à 1 200 €/m² SDP Zones concernées : emplacements premium (Institut Lumière, cœur Monplaisir), immeubles haussmanniens Prix sortie logements : 5 500-6 000 €/m²
Ces estimations s’appliquent à des terrains permettant des opérations de promotion immobilière de taille significative. Chaque situation nécessite une analyse spécifique intégrant zonage PLU-H, contraintes techniques et positionnement marché local.
Pour estimer la valeur de votre terrain :
Sur une parcelle de 1 000 m² en zone URc (collectif R+3) avec coefficient d’emprise de 0,4, vous construisez environ 1 600 m² de SDP (400 m² x 4 niveaux).
En secteur intermédiaire (tranche 🟡), avec un prix foncier de 500 €/m² SDP : 1 600 x 500 = 800 000 €
En secteur valorisé (tranche 🟠), avec un prix foncier de 700 €/m² SDP : 1 600 x 700 = 1 120 000 €
🏗️ Projets structurants et dynamique territoriale
Mermoz Sud : le renouvellement urbain phare
Le projet Mermoz Sud constitue l’opération majeure de transformation du 8ème arrondissement. Lancé en 2019, ce programme d’envergure métropolitaine s’étale jusqu’en 2030-2035.
Chiffres clés : 525 logements démolis, 830 logements neufs construits avec diversification de l’habitat (passage de 100% social à environ 50% social + accession), 450 à 500 logements sociaux réhabilités, 62 000 m² d’espaces publics aménagés.
Les nouveaux équipements structurants seront livrés en 2027. Le groupe scolaire Louis Pasteur sera entièrement reconstruit avec 16 classes sur 3 niveaux, restaurant scolaire et salle de sport. Un pôle sportif et culturel de 4 niveaux comprendra salle de spectacle, salle polyvalente, salles de musique et salle multisport, entouré d’un jardin de 2 000 m².
L’aménagement du mail Narvik (2024-2026) créera une rue résidentielle apaisée avec parvis sécurisé pour l’école. Les rues Cotte et Tixier seront prolongées vers l’avenue Jean Mermoz pour désenclaver le quartier.
Financement : 15,7 millions d’euros (État, ANRU, Action Logement, Banque des Territoires, Région, Métropole, Ville, GrandLyon Habitat).
Tramway T6 et prolongement Nord
Le tramway T6, opérationnel depuis novembre 2019, dessert le 8ème arrondissement sur 6,7 km entre Debourg et Hôpitaux Est-Pinel (13 stations, 22 minutes). Il traverse les quartiers du Moulin-à-Vent, des États-Unis et de Mermoz avec correspondance métro D à Mermoz-Pinel.
Le prolongement T6 Nord sera mis en service en 2026 : extension de 5,4 km vers La Doua-Gaston Berger via Villeurbanne Gratte-Ciel, ajoutant 8 stations. Temps total Debourg-La Doua : 43 minutes.
Cette ligne rocade renforce l’attractivité résidentielle de l’Est lyonnais en évitant les passages par le centre pour les déplacements périphériques.
Autres projets structurants
L’opération Langlet-Santy vise le renouvellement urbain mixte avenue Paul Santy avec ouverture de la résidence Maurice Langlet, élargissement du passage Comtois et commerces en rez-de-chaussée. Un emplacement réservé pour groupe scolaire est inscrit avenue Paul Santy/rue Thénard.
L’hôpital Saint-Jean-de-Dieu, fondé en 1824, bénéficie d’une orientation d’aménagement dédiée pour sa modernisation. Le projet préserve les 25 hectares de jardins patrimoniaux et le bâti historique XIXe tout en permettant l’évolution des infrastructures.
Le 8ème accueille des pôles métropolitains : Manufacture des Tabacs (campus universitaire), Hôpitaux Est, Institut Lumière, Musée Tony Garnier, Maison de la Danse.
📊 Indices Landup : analyse du marché immobilier neuf
Indice promoteurs : 6/10
⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆
Le 8ème arrondissement compte 22 programmes neufs en commercialisation. Les promoteurs nationaux identifiés incluent VINCI Immobilier, NEXITY, PROMOGIM, ICADE & REDMAN. Les acteurs régionaux présents sont SLC Groupe Pierre-Eugène PITANCE et ELIXIUM.
Les prix s’échelonnent de 190 000 € (studios) à 794 000 € (T4 haut standing Ambiance Lumière), avec une médiane autour de 290 000 € pour un T3. Cette amplitude traduit la diversification de l’offre entre secteurs.
Points positifs : présence d’acteurs majeurs confirmant la confiance dans le territoire, notamment autour des projets structurants Mermoz et du tramway T6. Diversité de segments permettant primo-accédants, familles et clientèle haut de gamme.
Points de vigilance : transparence limitée avec 45% des programmes ne mentionnant pas clairement le promoteur. Cette situation témoigne d’une commercialisation prudente via intermédiaires suite à la phase d’ajustement post-hausse des taux d’intérêt.
Indice cohérence territoriale : 8/10
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La cohérence entre projets publics et marché privé est forte. Les programmes neufs se concentrent près du métro D (Monplaisir-Lumière) et du tramway T6 (Mermoz), suivant une logique d’urbanisation guidée par les transports.
Alignement temporel : les investissements publics massifs (62 000 m² d’espaces publics, équipements scolaires et culturels, tramway) créent un environnement favorable. Les livraisons de programmes en 2024-2026 correspondent à la fenêtre active du projet Mermoz et au prolongement du T6 Nord en 2026.
Cohérence prix-marché : le positionnement prix des programmes neufs (190 000-329 000 € pour studios-T4) reste accessible malgré la hausse des coûts de construction, avec adaptation selon les revenus locaux (revenu médian 21 100 €/UC).
Deux marchés complémentaires : production de logements sociaux dominante (145 logements/an autorisés dont 52% social) et offre privée ciblée (22 programmes marché libre) illustrent deux dynamiques parallèles. Renouvellement urbain public massif à Mermoz et promotion privée sur secteurs établis (Monplaisir, États-Unis).
👥 Profil démographique et marché du logement
Le 8ème arrondissement compte 84 956 habitants (2022), en croissance continue. Le gain démographique atteint 14 639 habitants en 23 ans, soit une progression de 20,8%. Cette dynamique s’explique par la construction de logements et l’attractivité du pôle universitaire de la Manufacture des Tabacs.
Structure par âge très jeune : 30,4% de 15-29 ans contre environ 24% en moyenne lyonnaise. Cette surreprésentation étudiante influence le marché du logement avec forte demande locative, typologies petites surfaces et rotation importante.
Le parc compte 49 497 logements avec écrasante majorité d’appartements (94,3%). Les maisons ne représentent que 3,8%. La moitié du parc (50,3%) a été construite avant 1990, période des grands ensembles nécessitant des réhabilitations énergétiques massives.
Marché locatif dominant : 68,9% de locataires dont 26,4% en logement HLM, contre seulement 28,7% de propriétaires. Cette prépondérance du locatif s’explique par la jeunesse de la population et la part importante de logement social (11 605 logements HLM).
Les ménages d’une personne représentent 53,3% du total, proportion élevée liée à la population étudiante. Les couples avec enfants ne constituent que 16,4% des ménages.
Le taux de chômage atteint 13,7% (2022), en baisse mais supérieur à la moyenne métropolitaine. Les 15-24 ans sont particulièrement touchés (21,2%). Le revenu médian de 21 100 €/UC classe le 8ème parmi les arrondissements les moins aisés de Lyon.
La structure socioprofessionnelle évolue : les cadres et professions intellectuelles progressent (16,5% en 2022 vs 11,1% en 2011), signe d’une gentrification graduelle liée à l’université et aux pôles hospitaliers.
🏘️ Zonage PLU-H et contraintes
Le PLU-H structure le territoire selon plusieurs logiques. Les zones urbaines mixtes incluent UCe (centralités multifonctionnelles) pour les centres de quartiers avec commerces et services, URm et URc (habitat collectif) pour les grands ensembles et collectifs récents autorisant hauteurs significatives, URi (habitat individuel) pour les quartiers pavillonnaires avec hauteurs limitées (7-10 mètres).
Les zones spécialisées comprennent USP (équipements hospitaliers, scolaires, sportifs), UEi (activités économiques) et UL (loisirs). Les protections paysagères limitent la constructibilité : EBC (Espaces Boisés Classés) pour les jardins de l’hôpital St-Jean-de-Dieu, EVV (Espaces Végétalisés à Valoriser), TUCCE (Terrains Urbains Cultivés) pour les jardins Challemel-Lacour.
Plusieurs secteurs font l’objet d’Orientations d’Aménagement et de Programmation encadrant les mutations : Mermoz Sud (renouvellement urbain global), hôpital St-Jean-de-Dieu (modernisation avec préservation patrimoniale), Langlet-Santy (mixité fonctionnelle). Ces OAP imposent mixité fonctionnelle, espaces verts, maillage piétons et traitement des transitions.
Les contraintes patrimoniales protègent les quartiers anciens (Monplaisir, Transvaal, Route de Vienne) et le bâti XIXe. Les risques de nuisances (axes routiers, pollution) sont pris en compte avec prescriptions sur l’implantation des bâtiments sensibles.
🔮 Perspectives du marché foncier
Plusieurs dynamiques soutiennent le marché foncier. Les 62 000 m² d’espaces publics du projet Mermoz transforment l’image du quartier. La création du pôle sportif-culturel et la reconstruction des écoles renforcent l’attractivité résidentielle pour les familles.
Le désenclavement via l’ouverture des rues et le maillage piétons améliore la circulation. Le tramway T6 et son prolongement 2026 vers La Doua connectent l’Est métropolitain sans passage par le centre. La diversification de l’habitat à Mermoz (passage à 50% social) attire des profils variés.
Points de vigilance : le ralentissement de production interpelle avec seulement 145 logements/an autorisés (SITADEL 2023-24) contre 709 logements/an visés dans le cahier communal. Cet écart de 79% révèle un marché en ajustement.
La transformation de Mermoz génère des nuisances temporaires (démolitions, chantiers, circulation perturbée) pouvant freiner la demande à court terme. La phase intense 2024-2027 devrait laisser place à une attractivité renouvelée dès les livraisons d’équipements.
La population très jeune (46% de moins de 30 ans) induit rotation élevée et préférence pour la location. Les investisseurs doivent anticiper une demande locative avec typologies adaptées (studios-T3). Les revenus modestes limitent la solvabilité locale, les programmes au-delà de 350 000 € ciblent clientèle extérieure ou investisseurs.
🎯 Stratégies selon profil de terrain
Petites parcelles en secteurs denses
Les parcelles de moins de 500 m² près du métro D ou tramway T6 se prêtent aux opérations de petit collectif (R+3 à R+4, 10-20 logements). Le zonage URc ou URm autorise des hauteurs suffisantes pour rentabiliser.
La demande locative soutenue (68,9% de locataires, population jeune) assure des débouchés pour studios-T3. Les programmes récents proposent cette gamme entre 225 000 et 329 000 €. La proximité transports et Manufacture des Tabacs garantit un taux d’occupation élevé.
Le PLU-H impose coefficients de pleine terre (20-30%) réduisant l’emprise constructible. Les stationnements en sous-sol grèvent la rentabilité sur petites parcelles. Privilégier les zones autorisant stationnement en RDC ou aérien.
Parcelles moyennes en secteurs pavillonnaires
Les secteurs URi limitent les hauteurs (7-10 mètres) mais autorisent division parcellaire pour maisons de ville groupées ou petits collectifs intimistes (8-15 logements). Ces programmes trouvent acquéreurs chez les familles recherchant calme et espaces extérieurs.
Le zonage URi valorise qualité architecturale et paysagère plutôt que densité. Les coefficients de pleine terre atteignent 30% minimum avec obligation de plantations. La rentabilité repose sur commercialisation premium avec prestations soignées.
Ces parcelles peuvent servir de réserve foncière en attente d’évolution du zonage. Les secteurs en mutation (périmètres OAP) anticipent un passage en URc ou URm à moyen terme.
Grandes parcelles ou tènements
Les grandes emprises (anciens sites économiques, copropriétés dégradées) nécessitent des montages complexes : ZAC, opération d’ensemble avec phasage pluriannuel. Les OAP Langlet-Santy et secteur hôpital St-Jean-de-Dieu illustrent cette logique avec transformation progressive et mixité fonctionnelle.
Ces opérations s’adressent aux promoteurs structurés capables de porter des programmes de 50 à 200 logements sur 5 à 10 ans. Le foncier se négocie selon critères spécifiques : pollutions, démolitions, coûts VRD, obligations de cessions gratuites pour espaces publics.
❓ Questions fréquentes sur la vente de terrain à Lyon 8ème
Quels sont les secteurs les plus recherchés par les promoteurs dans le 8ème ?
Les secteurs Monplaisir et États-Unis, proches du métro D et du tramway T6, captent l’essentiel de la demande promoteur. Le quartier Monplaisir bénéficie du prestige de l’Institut Lumière et d’un tissu urbain établi. Mermoz attire également grâce au renouvellement urbain en cours, mais avec des valorisations inférieures liées aux nuisances temporaires de chantier.
Le projet Mermoz impacte-t-il la valeur des terrains alentour ?
Le projet Mermoz génère un double effet. À court terme (2024-2027), les nuisances de chantier et démolitions freinent la demande. À moyen terme (post-2027), la livraison des équipements (école, pôle sportif-culturel), l’aménagement de 62 000 m² d’espaces publics et la diversification de l’habitat devraient valoriser significativement le secteur. Les terrains en périphérie immédiate du périmètre d’intervention constituent des opportunités d’anticipation.
Mon terrain est en zone URi pavillonnaire, puis-je le vendre à un promoteur ?
Les zones URi limitent les hauteurs (7-10 mètres) et imposent des coefficients de pleine terre élevés (30%). Les promoteurs s’y intéressent pour des opérations de maisons de ville groupées ou petits collectifs intimistes (8-15 logements). La rentabilité repose sur une commercialisation premium ciblant les familles. La division parcellaire reste possible si la surface le permet.
Quel délai pour vendre un terrain à un promoteur dans le 8ème ?
Les délais administratifs incompressibles (instruction permis de construire, purge des recours) imposent au minimum 15 mois entre la signature de la promesse et la vente définitive, quelle que soit la taille de l’opération. Les études préalables ou réalisées pendant la période de promesse peuvent allonger significativement ce délai : études géotechniques, diagnostics pollution, levées topographiques, analyses de faisabilité. Pour les gros tènements nécessitant dépollution, démolitions ou création de VRD, compter 24 à 36 mois entre promesse et signature définitive.
Les OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation) sont-elles contraignantes ?
Les OAP sur Mermoz Sud, Langlet-Santy et l’hôpital St-Jean-de-Dieu imposent des orientations strictes : pourcentages d’espaces verts, mixité fonctionnelle, maillage piétons, traitement des transitions urbaines. Ces contraintes complexifient les montages et peuvent réduire la densité constructible, impactant directement la valorisation foncière. Une étude de faisabilité préalable intégrant ces contraintes est indispensable.
Le tramway T6 Nord en 2026 va-t-il faire monter les prix ?
Le prolongement du T6 vers La Doua renforcera l’attractivité des secteurs desservis, notamment Mermoz-Pinel (correspondance métro D). L’amélioration de l’accessibilité vers Villeurbanne et les zones d’activités de l’est devrait soutenir la demande résidentielle. Historiquement, l’arrivée d’une ligne de transport lourd génère une valorisation de 10 à 20% dans un rayon de 500 mètres autour des stations, sur un horizon de 3 à 5 ans.
Quelle différence entre le prix DVF des terrains et le prix du foncier en €/m² SDP ?
Les transactions DVF indiquent les prix de vente réels de terrains nus entre particuliers ou entre particuliers et professionnels (médiane 2 070 €/m² à Lyon 8ème). Le prix du foncier en €/m² SDP mesure ce qu’un promoteur paie pour le terrain rapporté à la surface de plancher constructible. C’est le critère pertinent pour valoriser un terrain en contexte de promotion immobilière, car il intègre le potentiel constructible réel selon le zonage PLU-H.
Mon terrain est proche de l’hôpital St-Jean-de-Dieu, y a-t-il des contraintes spécifiques ?
Le secteur bénéficie d’une OAP dédiée préservant les 25 hectares de jardins patrimoniaux (Espaces Boisés Classés) et le bâti historique XIXe. Les projets doivent s’intégrer dans ce cadre patrimonial avec prescriptions architecturales strictes. Les nuisances sonores et la circulation liées à l’activité hospitalière peuvent nécessiter des aménagements spécifiques (orientation des pièces de vie, isolation renforcée). Ces contraintes impactent les coûts de construction et donc la charge foncière résiduelle.
