Le 6ème arrondissement de Lyon révèle un marché foncier d’exception, où la rareté des opportunités rencontre un patrimoine urbain remarquable. Sur ce territoire de 378 hectares bordant le Rhône et le parc de la Tête d’Or, chaque parcelle disponible devient un enjeu stratégique pour les propriétaires fonciers.
Prix du terrain à Lyon 6ème : estimation par m² de SDP
Fourchette de prix pour vendre un terrain à Lyon 6ème :
- Secteur Rive Gauche (plan Morand) : 1 200 à 1 600 €/m² SDP
- Quartier Brotteaux (Art Nouveau/Déco) : 1 000 à 1 400 €/m² SDP
- Boulevard des Belges (hôtels particuliers) : 1 400 à 1 800 €/m² SDP
- Secteur Bellecombe (tissu faubourg) : 800 à 1 200 €/m² SDP
- Proximité Cité Internationale : 1 300 à 1 700 €/m² SDP
Estimations établies par l’expertise technique Landup selon analyse du zonage PLU, contraintes réglementaires et potentiel constructible spécifique à chaque secteur. Prix indicatifs, estimation personnalisée recommandée.
Contexte marché : Les prix des terrains constructibles sur Lyon 6ème reflètent la tension d’un marché où l’offre reste exceptionnellement limitée. Avec 98,3% d’appartements dans le parc de logements, les opportunités foncières pour maisons individuelles ou petits collectifs génèrent une concurrence soutenue entre acquéreurs.
Profil démographique : un territoire prisé par les cadres
Lyon 6ème accueille 50 718 habitants sur une densité de 13 453 hab/km², positionnant ce territoire parmi les plus denses de la métropole. La population présente un profil socio-économique remarquable : 30,9% de cadres et professions intellectuelles supérieures, avec un revenu médian de 33 050 € par unité de consommation.
Cette attractivité résidentielle s’explique par une structure démographique équilibrée (39,9% de moins de 44 ans) et un niveau de formation exceptionnel (44,9% de diplômés bac+5). La stabilité du marché se confirme par un taux de propriétaires de 39,9%, témoignant de l’ancrage des ménages sur le territoire.
La légère décroissance démographique observée (-1,4% entre 2016 et 2022) traduit moins une désaffection qu’une saturation de l’offre de logements disponibles, renforçant mécaniquement la tension foncière existante.
Spécificités territoriales : cinq entités urbaines distinctes
Le patrimoine urbain de Lyon 6ème s’organise autour de cinq entités aux caractéristiques architecturales distinctes, chacune offrant des potentialités foncières spécifiques.
Le secteur Rive Gauche déploie la trame orthogonale du plan Morand sur 2 siècles d’urbanisation. Ce tissu homogène s’articule autour de places structurantes (Maréchal Lyautey, Puvis de Chavanne, Edgar Quinet) et développe un bâti continu pouvant atteindre R+5/R+6. Les coeurs d’îlots, souvent végétalisés ou occupés par des annexes, recèlent parfois des potentialités de densification mesurée.
Les Brotteaux conservent leur identité architecturale remarquable, mêlant Art Nouveau et Art Déco dans un tissu dense ponctué de coeurs d’îlots verts préservés. Cette sédimentation urbaine offre ponctuellement des opportunités de rénovation-restructuration pour des opérations qualitatives de petite envergure.
Le quartier Bellecombe, tissu de faubourg historique, maintient une diversité morphologique avec des îlots étroits et des hauteurs modulées entre R+2 et R+4. Cette hétérogénéité relative génère occasionnellement des possibilités de renouvellement urbain pour des programmes respectueux du caractère existant.
Le secteur Thiers présente un ordonnancement plus discontinu depuis les opérations de renouvellement des années 1960. Cette relative perméabilité du tissu peut révéler des opportunités foncières pour des opérations contemporaines intégrées au contexte urbain.
Le boulevard des Belges développe un urbanisme d’exception en ordre discontinu, composé de villas et d’hôtels particuliers en transition avec le parc de la Tête d’Or. Ces propriétés constituent un marché foncier ultra-sélectif, où chaque transaction revêt un caractère exceptionnel.
Zonage et constructibilité : un PLU patrimonial exigeant
Le PLU-H de Lyon 6ème privilégie la préservation du patrimoine urbain et paysager tout en encadrant strictement les possibilités d’évolution. Les zones urbaines mixtes (UC, UR) autorisent le développement d’opérations jusqu’à 5 000 m² de surface de plancher, offrant des perspectives aux porteurs de projets adaptés aux contraintes patrimoniales.
Les emprises de la zone tampon UNESCO renforcent les exigences qualitatives sur les franges urbaines bordant le Rhône. Ces contraintes, loin de constituer des entraves, garantissent la préservation de l’excellence paysagère qui fonde l’attractivité territoriale à long terme.
La proximité du parc de la Tête d’Or génère des servitudes paysagères spécifiques, particulièrement le long du boulevard des Belges où les prescriptions architecturales visent à préserver l’harmonie entre le bâti exceptionnel et l’écrin végétal.
Projets d’aménagement : des investissements publics structurants
Plusieurs projets d’envergure vont renforcer l’attractivité de Lyon 6ème dans les années à venir. La rénovation du parc de la Tête d’Or mobilise 15 millions d’euros d’investissement public, avec la reconstruction des serres (livraison 2027) et la recomposition de l’École de Botanique (automne 2025).
Le développement des navettes fluviales sur la Saône (printemps 2025) créera une liaison Vaise-Confluence intégrée au réseau TCL, ajoutant une dimension de mobilité douce à l’offre de transport déjà exceptionnelle du territoire.
La concertation citoyenne sur l’extension du métro (jusqu’en décembre 2025) évalue l’opportunité de prolonger la ligne B vers Rillieux-la-Pape via la Cité Internationale, projet qui renforcerait encore l’accessibilité du secteur nord de l’arrondissement.
Ces investissements publics confirment la stratégie métropolitaine de consolidation de Lyon 6ème comme territoire d’excellence, créant un effet d’entraînement favorable à la valorisation foncière.
Activité de construction : un marché de micro-opérations
L’analyse des permis de construire déposés en 2024 révèle une activité constructive volontairement mesurée : 6 permis pour 8 logements créés, illustrant un marché orienté vers des interventions ponctuelles et qualitatives.
Cette configuration privilégie les particuliers (67% des opérations) et les promoteurs spécialisés dans les opérations patrimoniales. ALLIADE HABITAT et FONCIERE 4 AS figurent parmi les rares opérateurs ayant obtenu des autorisations, confirmant la sélectivité du marché local.
Trois programmes neufs restent commercialisés sur le territoire : « Orchestra » (studio au 5 pièces à partir de 210 000€), « 6ème Art Lafayette » (3 au 5 pièces à partir de 594 500€), et « Le Warold » (studio au 3 pièces à partir de 193 422€). Ces opérations confirment l’intérêt des promoteurs spécialisés pour les terrains d’exception de Lyon 6ème.
Cette rareté constructive, loin d’être une faiblesse, constitue un gage de préservation patrimoniale et de valorisation à long terme pour les propriétaires fonciers existants.
Attractivité pour les promoteurs et développeurs
Indice promoteurs Lyon 6ème : ⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆☆ (5/10)
Le marché foncier de Lyon 6ème présente des caractéristiques spécifiques pour les opérateurs immobiliers. Avec un prix médian de terrain à 3 319 €/m² et trois programmes actuellement commercialisés (« Orchestra », « 6ème Art Lafayette », « Le Warold »), ce territoire attire des promoteurs spécialisés dans les opérations haut de gamme.
La commercialisation active de programmes neufs dans une fourchette de prix élargie (193 422€ à 594 500€ pour l’entrée de gamme) confirme l’intérêt opérationnel du territoire, malgré des conditions foncières exigeantes qui sélectionnent naturellement les développeurs disposant de l’expertise patrimoniale adaptée.
Indice de cohérence territoriale : 🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩☆ (9/10)
Lyon 6ème bénéficie d’un niveau d’équipement et de desserte exceptionnel. La convergence des lignes de métro A et B, des tramways T1 et T4, et l’intégration au réseau TCL unifié (septembre 2025) garantissent une accessibilité optimale.
Les équipements de proximité (parc de la Tête d’Or, commerces des avenues Foch et Vitton, établissements scolaires) et les projets structurants confirmés (rénovation des serres, navettes fluviales) ancrent durablement l’attractivité territoriale.
Cette excellence de cohérence urbaine compense largement les contraintes foncières et justifie la valorisation premium des opportunités disponibles.
Perspectives d’évolution du marché foncier
Le marché foncier de Lyon 6ème évolue vers une raréfaction croissante de l’offre, mécaniquement compensée par une valorisation soutenue des biens disponibles. Les investissements publics programmés (15 millions d’euros sur le parc de la Tête d’Or) créeront un effet de levier favorable aux propriétaires fonciers.
L’amélioration de la desserte (navettes fluviales, extension métro potentielle) renforcera l’accessibilité sans compromettre le caractère résidentiel premium du territoire. Cette équation favorable position Lyon 6ème sur une trajectoire de valorisation à long terme.
Les propriétaires fonciers peuvent anticiper une tension maintenue du marché, où chaque opportunité de cession bénéficiera d’une concurrence soutenue entre acquéreurs sélectionnés. La rareté constitue ici un atout stratégique pour optimiser les conditions de valorisation.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen d’un terrain à Lyon 6ème ? Le prix médian des terrains s’établit à 3 319 €/m² selon les données DVF 2024, avec une fourchette P25-P75 de 2 845 à 6 495 €/m². Cette variation reflète les différences de localisation (boulevard des Belges vs secteur Bellecombe) et de potentiel constructible selon le zonage PLU.
Y a-t-il des programmes immobiliers neufs à Lyon 6ème ? Trois programmes neufs sont actuellement commercialisés sur Lyon 6ème : « Orchestra » (studio au 5 pièces à partir de 210 000€), « 6ème Art Lafayette » (3 au 5 pièces à partir de 594 500€), et « Le Warold » (studio au 3 pièces à partir de 193 422€). Ces opérations confirment l’intérêt maintenu des promoteurs spécialisés pour ce territoire d’exception.
Quelles sont les contraintes de construction sur Lyon 6ème ? Le PLU-H impose des exigences patrimoniales renforcées, particulièrement en zone tampon UNESCO et sur les franges du parc de la Tête d’Or. Ces contraintes visent à préserver l’excellence architecturale et paysagère qui fonde l’attractivité territoriale à long terme.
Comment évolue le marché immobilier sur Lyon 6ème ? La tension du marché se maintient avec 11,6% de logements vacants et un profil d’acquéreurs premium (30,9% de cadres, revenus médians 33 050 €). Les projets d’aménagement programmés (parc de la Tête d’Or, transport) soutiendront la valorisation sur le moyen terme.
