Le 2ᵉ arrondissement de Lyon présente une configuration contrastée. Entre la Presqu’île historique, fortement patrimoniale, et le quartier de la Confluence en pleine requalification, le territoire conjugue rareté foncière et zones d’opportunité maîtrisées. Les projets immobiliers y sont très encadrés, mais quelques fenêtres restent ouvertes, notamment dans le cadre des opérations d’aménagement ou peut-être de réhabilitations lourdes (comme c’est peut-être le cas dans le premier arrondissement)

📌 Un urbanisme piloté et maîtrisé par la puissance publique

Le SCOT de l’agglomération et le PADD de la Métropole inscrivent clairement Lyon 2ᵉ comme un secteur stratégique à haute valeur d’usage, mais à développement maîtrisé.

Le règlement du PLU distingue deux grandes logiques :

  • Dans la Presqu’île, les règles sont patrimoniales, avec peu de mutabilité possible.
  • Dans la ZAC de la Confluence, le développement est planifié et encadré par des cahiers des charges spécifiques.
  • Hors de ces zones, les opportunités foncières sont très limitées et souvent non mobilisables.

🔍 Portrait socio-foncier en quelques données clés

  • 🏙️ Forte part d’appartements (près de 95 % du parc)
  • 👥 Ménages aisés, mais aussi de nombreuses personnes âgées isolées
  • 🚶‍♂️ Faible motorisation, forte densité urbaine
  • 🧓 Vieillissement modéré, population plutôt stable
  • 📊 Prix élevés et peu de rotation sur le parc ancien

Prix au m² dans Lyon 2ᵉ : des écarts très marqués selon les secteurs

Le marché immobilier du 2ᵉ arrondissement est l’un des plus segmentés de Lyon. On y trouve :

  • Des prix élevés et stables dans la Presqu’île patrimoniale
  • Des prix plus récents et maîtrisés dans la ZAC Confluence

Voici quelques ventes observées récemment dans la base DVF :

  • 🏢 Appartement de 110 m² cours Charlemagne, vendu 790 000 € (≈ 7 180 €/m²)
  • 🏢 Appartement de 88 m² place Carnot, vendu 615 000 € (≈ 6 990 €/m²)
  • 🏢 Appartement de 95 m² quai Rambaud, vendu 685 000 € (≈ 7 210 €/m²)

👉 Voir [les étapes d’une vente à un promoteur immobilier] pour mieux comprendre le processus et les conditions.

Permis de construire récents à Lyon 2ᵉ : activité maîtrisée et ciblée

Depuis janvier 2023, l’activité de dépôt de permis dans le 2ᵉ arrondissement reste relativement modérée :

🟦 2 demandes pour 1 logement (restructurations ponctuelles)
🟨 3 demandes pour 2 à 10 logements (dont 1 projet de 9 logements en secteur Confluence)
🟥 1 demande pour plus de 10 logements (opération de 17 logements sur le quai Perrache)

La dynamique montre une activité concentrée dans les zones déjà identifiées comme mobilisables, souvent en lien avec la ZAC.

Quel format pour un projet immobilier à Lyon 2ᵉ aujourd’hui ?

L’arrondissement combine contraintes fortes et fenêtres d’opportunités ponctuelles. Voici les formats encore envisageables :

  • 🧱 Programmes encadrés dans la ZAC de la Confluence (R+4 à R+7 avec prescriptions)
  • 🔁 Requalification ou surélévation d’immeubles anciens (rare et technique)
  • 🧓 Création de logements adaptés en cœur d’îlot (accessibilité et ascenseurs)
  • 🏛️ Insertion d’activités en rez-de-chaussée sur les axes vivants
  • 🏡 Division foncière possible uniquement en secteur Confluence, sur emprises résiduelles

👉 Ces projets nécessitent une coordination étroite avec la puissance publique. Vous pouvez consulter [le montage de l’opération avec la mairie] pour mieux comprendre les étapes et interlocuteurs concernés.

Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Lyon 2ᵉ

📈 Indice d’intérêt pour les promoteurs

⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆☆ (5/10)

  • Prix de sortie élevés et bien valorisés en ZAC.
  • Très forte sélectivité des fonciers réellement activables.
  • ZAC dynamique mais fermée à la concurrence libre.
  • Patrimoine contraignant en Presqu’île.
    👉 L’intérêt est réel mais canalisé par les outils d’aménagement public.

🧩 Indice de cohérence territoriale

🧩🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆ (5/10)

  • Besoins présents (ménages vieillissants, logements évolutifs).
  • Production possible uniquement via la ZAC.
  • PLU peu adaptable en dehors de la planification opérationnelle.
    👉 L’offre de projets reste inférieure à la diversité des besoins.

📊 Estimation du foncier par m² de SDP (répartition probable)

Sur la base d’un prix moyen de revente des logements neufs à 7 000 €/m² TTC, les valeurs issues de notre référentiel permettent d’estimer les niveaux suivants :

  • 2 040 €/m² de SDP pour les opérations situées dans les zones les plus favorables de la ZAC (secteurs à forte valorisation, peu de contraintes techniques)

👉 Ces estimations seraient issues d’un raisonnement fondé sur une opération-type de 8 M€ TTC intégrant 30 % de logements sociaux. Elles ne s’appliqueraient qu’à des terrains constructibles de cette envergure. Chaque situation réelle mérite une analyse foncière spécifique.

👉 La SDP (surface de plancher) correspond à la surface constructible achetée par le promoteur. C’est le critère central pour estimer le prix d’un terrain en contexte de promotion immobilière. Accéder à notre formulaire pour obtenir une analyse foncière personnalisée et connaître la SDP générée par votre terrain.